STJ — 2050380

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. O acórdão recorrido assentou que a discussão sobre a legalidade da cobrança das taxas associativas se encontra acobertada pela coisa julgada, em razão do trânsito em julgado do título executivo judicial. 2. A ausência de impugnação específica ao referido fundamento atrai a incidência da Súmula 283/STF, aplicada analogicamente aos recursos especiais. 3. O adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais posteriores à cessão de direitos, ainda que não tenha integrado a ação de conhecimento, em virtude da natureza propter rem da obrigação (art. 1.345 do CC). 4. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 937415, publicado pelo tribunal em 27 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

Na obrigação pessoal comum, responde quem contraiu a dívida. Na propter rem, a lógica se inverte: a obrigação adere à coisa e transfere-se automaticamente a quem adquire a titularidade, independentemente de ter dado causa ao débito. É por isso que se diz que ela é 'ambulatória' — caminha junto com o bem. O adquirente que paga débitos anteriores pode, é claro, buscar ressarcimento do antigo proprietário em ação própria, mas perante o credor da coisa ele responde.

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Embargos à execução dos qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 16/8/2022 e concluso ao gabinete em 1/8/2024. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial; b) os associados estão, na espécie, obrigados a contribuir com o rateio das despesas de manutenção da associação de moradores; e c) os honorários advocatícios sucumbenciais foram adequadamente fixados. 3. De acordo com o inciso VIII do art. 784 do CPC, são títulos executivos extrajudiciais os créditos, documentalmente comprovados, decorrentes de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio. 4. O inciso X do art. 784 do CPC atribui a qualidade de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 5. A criação da disciplina dos títulos executivos extrajudiciais teve por escopo garantir a efetividade do processo, afastando a necessidade da cognição exauriente típica da fase de conhecimento e permitindo o ajuizamento diretamente da ação de execução. 6. A técnica dos títulos executivos extrajudiciais representa verdadeira exceção ao processo de cognição exauriente, motivo pelo qual o art. 784 do CPC merece interpretação restritiva. 7. Tendo em vista que os incisos VIII e X do art. 784 do CPC referem-se, expressamente, a contratos de locação e a despesas de condomínio, não é dado ao intérprete ampliar o seu âmbito de incidência para a hipótese de créditos decorrentes do rateio de despesas de associação de moradores. 8. A partir da interpretação restritiva do rol do art. 784 do CPC e tendo em mira a tipicidade dos títulos executivos, conclui-se que o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento não possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial. 9. No que diz respeito aos honorários advocatícios sucumbenciais, observa-se que, na espécie, o valor da causa é de R$ 2.323,42, o que atrai a incidência do art. 85, §8º, do CPC, de modo que o arbitramento dos honorários deve ser realizado por equidade, motivo pelo qual não merece reforma o acórdão recorrido quanto ao ponto. 10. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos moldes da presente fundamentação, concluiu que a lei não qualifica como título executivo extrajudicial eventual adesão associativa celebrada entre proprietário de lote de terreno e a entidade que administra o loteamento de acesso controlado. 11. Recurso especial não provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 000892544, publicado pelo tribunal em 18 de novembro de 2024; o comentário próprio fica em bloco separado.