Herdei dívida de condomínio ao comprar o imóvel: por quê?
Poucas coisas surpreendem mais um comprador de imóvel do que descobrir, depois da escritura, que precisa arcar com cotas de condomínio ou tributos atrasados que o antigo dono deixou. A explicação está numa categoria peculiar de dívida: a obrigação propter rem, expressão latina que significa, em tradução livre, 'por causa da coisa'. Esse tipo de obrigação não gruda na pessoa que a contraiu, e sim no bem. Quem quer que seja o titular do imóvel naquele momento responde por ela — daí a cobrança passar de um dono a outro.
A dívida que acompanha o bem, não a pessoa
Na obrigação pessoal comum, responde quem contraiu a dívida. Na propter rem, a lógica se inverte: a obrigação adere à coisa e transfere-se automaticamente a quem adquire a titularidade, independentemente de ter dado causa ao débito. É por isso que se diz que ela é 'ambulatória' — caminha junto com o bem. O adquirente que paga débitos anteriores pode, é claro, buscar ressarcimento do antigo proprietário em ação própria, mas perante o credor da coisa ele responde.
Cotas de condomínio: o art. 1.345
A cota condominial mostra com clareza essa ligação entre obrigação e bem. Pelo art. 1.345 do Código Civil, quem adquire a unidade passa a responder perante o condomínio também pelo saldo deixado pelo antigo titular, abrangendo principal, juros e multas. Assim, a cobrança pode alcançar o proprietário atual mesmo quando as parcelas venceram antes da transferência.
Uma cláusula de compra e venda que atribua o passivo ao vendedor continua útil para exigir dele o ressarcimento, mas não impede, por si só, a pretensão do condomínio contra o adquirente. Por isso, a investigação anterior ao negócio deve incluir declaração atualizada da administração, atas que aprovaram despesas extraordinárias e previsão contratual de regresso, além da matrícula.
IPTU e outros débitos do imóvel
A lógica se estende aos tributos que recaem sobre a propriedade. No campo tributário, o art. 130 do Código Tributário Nacional determina que os créditos relativos a impostos sobre o imóvel, como o IPTU, sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. São também propter rem obrigações como as decorrentes de direitos de vizinhança e de custeio de partes comuns. A conclusão prática é única: antes de comprar, exija as certidões negativas de condomínio e de tributos, porque essas dívidas viajam com a matrícula.
Perguntas frequentes
Comprei o imóvel sem saber das dívidas de condomínio. Ainda respondo?
Sim. Pela natureza propter rem e pelo art. 1.345, o adquirente responde pelos débitos condominiais do antigo dono, inclusive multas e juros. Depois, pode cobrar o valor do alienante em ação de regresso, mas perante o condomínio a obrigação é sua.
O IPTU atrasado do antigo proprietário também passa para mim?
Em regra, sim. O art. 130 do CTN transfere ao adquirente os tributos sobre o imóvel, salvo se o título trouxer prova de quitação. Por isso a certidão negativa municipal deve ser conferida antes da compra.
Como me proteger dessas dívidas antes de fechar negócio?
Exija as certidões negativas de débitos condominiais e municipais e registre no contrato a responsabilidade do vendedor por passivos anteriores. Isso não afasta a cobrança propter rem, mas assegura o direito de regresso.
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