Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2106675 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-21.2. SHA-256 da fonte: 4c91fe724ec6fc0cfce6e8c138fdcaf77f6a70720c25a0ca5bfbb3680cdac184. SHA-256 do comentário: 7c66932b84f5e084e0357fa8bce40c73d39b1b004e98bd6ba6f0f9cf7ab8757e.
O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 27.845 deles da Quarta Turma. A relatoria de João Otávio de Noronha responde por 7.571 deles, e em 144 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 485 do Código de Processo Civil de 2015. A decisão foi publicada em 12 de março de 2026. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.
A Lei do Inquilinato, no art. 22, impõe ao locador obrigações como entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e mantê-lo assim durante a locação. Quando o locador descumpre essas obrigações de forma relevante, o locatário pode invocar a exceção do contrato não cumprido para suspender o pagamento do aluguel até que o imóvel seja regularizado, sem que isso configure, por si só, inadimplemento do inquilino.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que manteve
integralmente a sentença, rejeitou a preliminar de cerceamento de
defesa, não conheceu do recurso adesivo dos autores por
intempestividade, conheceu e negou provimento ao agravo retido e
negou provimento à apelação da ré, majorando honorários.
2. A controvérsia diz respeito à ação de revisional de contrato c/c
indenização por danos materiais e morais, com pedidos de lucros
cessantes pela não fruição do imóvel no período de atraso, multa
contratual, devolução da comissão de corretagem e danos morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente
procedentes os pedidos, condenando ao pagamento de danos morais,
lucros cessantes, correção monetária desde cada desembolso e juros
nos termos do art. 406 do CC, além de fixar sucumbência recíproca,
custas rateadas e honorários de 10% do valor da condenação.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os
honorários para 12% do valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de
defesa pela negativa de prova oral e se há ilegitimidade ativa de um
dos autores, à luz dos arts. 369 e 485, VI, do CPC; (ii) saber se o
termo inicial da prescrição decorre da data prevista para entrega
das chaves, sem a cláusula de tolerância, aplicando-se os arts. 189
e 206, § 3º, V, do CC; (iii) saber se é indevida a correção
monetária desde cada desembolso, à luz do art. 402 do CC; (iv) saber
se a compradora incorreu em inadimplemento, autorizando resolução
contratual (art. 475 do CC) ou exceção do contrato não cumprido
(art. 476 do CC); (v) saber se a mora somente se configura com a
citação válida (art. 240, caput, do CPC) ou interpelação judicial
(art. 397, parágrafo único, do CC), afastando correção e juros
anteriores; (vi) saber se há interesse recursal quanto ao termo
inicial dos juros; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial com
cotejo analítico adequado, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e
do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Quanto ao cerceamento de defesa e ilegitimidade ativa, o acórdão
estadual decidiu com base no conjunto probatório e na interpretação
das cláusulas contratuais, sendo inviável sua revisão na via
especial, por incidência das Súmulas n. 7 e 5 do STJ. Ademais, como
destinatário da prova, o magistrado pode indeferir provas inúteis,
irrelevantes ou protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo
único, do CPC. O termo inicial da prescrição observa o prazo
contratual de entrega com cláusula de tolerância válida; o
entendimento está alinhado à jurisprudência desta Corte e atrai a
Súmula n. 83 do STJ. Em hipóteses de atraso na entrega e restituição
de comissão de corretagem, aplica-se a prescrição decenal do art.
205 do CC, afastando o prazo trienal; eventual revisão demandaria
reexame de prova e contrato, vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. A
correção monetária incide desde cada desembolso e os juros
moratórios desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ,
o que igualmente atrai a Súmula n. 83 do STJ. As teses fundadas nos
arts. 475 e 476 do CC pressupõem infirmar premissas fáticas e
interpretar cláusulas contratuais sobre obrigações recíprocas, o que
é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Quanto aos arts. 240 do CPC
e 397, parágrafo único, do CC, não há interesse recursal em face da
fixação dos juros desde a citação; e a correção monetária
vincula-se ao efetivo desembolso, não à constituição em mora. O
dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo
analítico e similitude fática, em desconformidade com o art. 1.029,
§ 1º, do CPC e o art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
cerceamento de defesa e à ilegitimidade ativa, por demandarem
reexame de fatos e provas; aplica-se o art. 370, parágrafo único, do
CPC, que confere ao magistrado o poder de indeferir provas inúteis.
2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter o termo inicial da
prescrição após o esgotamento do prazo contratual com cláusula de
tolerância, e a prescrição decenal do art. 205 do CC nas hipóteses
de atraso na entrega e restituição de comissão de corretagem. 3.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afirmar a incidência da
correção monetária desde cada desembolso e dos juros moratórios
desde a citação. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para afastar
a revisão das cláusulas contratuais e do conjunto fático quanto às
teses dos arts. 475 e 476 do CC. 5. Não há interesse recursal quanto
ao termo inicial dos juros, fixado desde a citação, e a correção
monetária vincula-se ao efetivo pagamento das parcelas. 6. Não se
conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico
e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do
art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 189, 205, 206 § 3 V, 397
parágrafo único, 402, 406, 475 e 476; CPC, arts. 240 caput, 369, 370
parágrafo único e 1.029 § 1; RISTJ, art. 255 §§ 1 e 2.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ,
AgInt no AREsp n. 2.803.789/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n.
1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgados em 24/9/2020; STJ, AREsp n. 2.872.991/MG, relator Ministro
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/5/2025; STJ, AgInt no
REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 13/6/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.575.781/DF,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em
18/2/2020; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/9/2017.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES,
DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE
DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO E PRAZO
APLICÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO
NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE
FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E
83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que manteve
integralmente a sentença, rejeitou a preliminar de cerceamento de
defesa, não conheceu do recurso adesivo dos autores por
intempestividade, conheceu e negou provimento ao agravo retido e
negou provimento à apelação da ré, majorando honorários.
2. A controvérsia diz respeito à ação de revisional de contrato c/c
indenização por danos materiais e morais, com pedidos de lucros
cessantes pela não fruição do imóvel no período de atraso, multa
contratual, devolução da comissão de corretagem e danos morais.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente
procedentes os pedidos, condenando ao pagamento de danos morais,
lucros cessantes, correção monetária desde cada desembolso e juros
nos termos do art. 406 do CC, além de fixar sucumbência recíproca,
custas rateadas e honorários de 10% do valor da condenação.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os
honorários para 12% do valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de
defesa pela negativa de prova oral e se há ilegitimidade ativa de um
dos autores, à luz dos arts. 369 e 485, VI, do CPC; (ii) saber se o
termo inicial da prescrição decorre da data prevista para entrega
das chaves, sem a cláusula de tolerância, aplicando-se os arts. 189
e 206, § 3º, V, do CC; (iii) saber se é indevida a correção
monetária desde cada desembolso, à luz do art. 402 do CC; (iv) saber
se a compradora incorreu em inadimplemento, autorizando resolução
contratual (art. 475 do CC) ou exceção do contrato não cumprido
(art. 476 do CC); (v) saber se a mora somente se configura com a
citação válida (art. 240, caput, do CPC) ou interpelação judicial
(art. 397, parágrafo único, do CC), afastando correção e juros
anteriores; (vi) saber se há interesse recursal quanto ao termo
inicial dos juros; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial com
cotejo analítico adequado, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e
do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Quanto ao cerceamento de defesa e ilegitimidade ativa, o acórdão
estadual decidiu com base no conjunto probatório e na interpretação
das cláusulas contratuais, sendo inviável sua revisão na via
especial, por incidência das Súmulas n. 7 e 5 do STJ. Ademais, como
destinatário da prova, o magistrado pode indeferir provas inúteis,
irrelevantes ou protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo
único, do CPC. O termo inicial da prescrição observa o prazo
contratual de entrega com cláusula de tolerância válida; o
entendimento está alinhado à jurisprudência desta Corte e atrai a
Súmula n. 83 do STJ. Em hipóteses de atraso na entrega e restituição
de comissão de corretagem, aplica-se a prescrição decenal do art.
205 do CC, afastando o prazo trienal; eventual revisão demandaria
reexame de prova e contrato, vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. A
correção monetária incide desde cada desembolso e os juros
moratórios desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ,
o que igualmente atrai a Súmula n. 83 do STJ. As teses fundadas nos
arts. 475 e 476 do CC pressupõem infirmar premissas fáticas e
interpretar cláusulas contratuais sobre obrigações recíprocas, o que
é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Quanto aos arts. 240 do CPC
e 397, parágrafo único, do CC, não há interesse recursal em face da
fixação dos juros desde a citação; e a correção monetária
vincula-se ao efetivo desembolso, não à constituição em mora. O
dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo
analítico e similitude fática, em desconformidade com o art. 1.029,
§ 1º, do CPC e o art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao
cerceamento de defesa e à ilegitimidade ativa, por demandarem
reexame de fatos e provas; aplica-se o art. 370, parágrafo único, do
CPC, que confere ao magistrado o poder de indeferir provas inúteis.
2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter o termo inicial da
prescrição após o esgotamento do prazo contratual com cláusula de
tolerância, e a prescrição decenal do art. 205 do CC nas hipóteses
de atraso na entrega e restituição de comissão de corretagem. 3.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afirmar a incidência da
correção monetária desde cada desembolso e dos juros moratórios
desde a citação. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para afastar
a revisão das cláusulas contratuais e do conjunto fático quanto às
teses dos arts. 475 e 476 do CC. 5. Não há interesse recursal quanto
ao termo inicial dos juros, fixado desde a citação, e a correção
monetária vincula-se ao efetivo pagamento das parcelas. 6. Não se
conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico
e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do
art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 189, 205, 206 § 3 V, 397
parágrafo único, 402, 406, 475 e 476; CPC, arts. 240 caput, 369, 370
parágrafo único e 1.029 § 1; RISTJ, art. 255 §§ 1 e 2.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ,
AgInt no AREsp n. 2.803.789/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n.
1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgados em 24/9/2020; STJ, AREsp n. 2.872.991/MG, relator Ministro
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/5/2025; STJ, AgInt no
REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 13/6/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.575.781/DF,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em
18/2/2020; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/9/2017.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2106675 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-21.2. SHA-256 da fonte:
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