Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE
IMOBILIÁRIA. OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES, DANO MORAL. MULTA. DEVOLUÇÃO TAXA
DE CORRETAGEM. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPRESA DE CORRETAGEM
AFASTADA. PRECEDENTES. TEMA 1173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO
CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM
AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE ENVOLVIMENTO
DO CORRETOR NAS ATIVIDADES DE INCOPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO. CORRETORA
QUE NÃO INTEGRA O GRUPO ECONÔMICO DA INCORPORADORA OU CONSTRUTORA.
AUSÊNCIA DE DESVIO OU CONFUSÃO PATRIMONIAL.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Segundo o Tema 1173/STJ o corretor de imóveis, pessoa física ou
jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao
consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou
incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento
imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda,
salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de
incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo
grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver
confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em
benefício do corretor.
- Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em
princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas
pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua
responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora
no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos
arts. 722 e 723 do Código Civil.
- Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de
corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na
cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de
incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora
de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra,
hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é
possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento
a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos
causados ao autor adquirente.
- Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial
provimento ao recurso especial.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE
IMOBILIÁRIA. OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES, DANO MORAL. MULTA. DEVOLUÇÃO TAXA
DE CORRETAGEM. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPRESA DE CORRETAGEM
AFASTADA. PRECEDENTES. TEMA 1173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO
CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM
AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE ENVOLVIMENTO
DO CORRETOR NAS ATIVIDADES DE INCOPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO. CORRETORA
QUE NÃO INTEGRA O GRUPO ECONÔMICO DA INCORPORADORA OU CONSTRUTORA.
AUSÊNCIA DE DESVIO OU CONFUSÃO PATRIMONIAL.
1. Segundo o Tema 1173/STJ o corretor de imóveis, pessoa física ou
jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao
consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou
incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento
imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda,
salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de
incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo
grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver
confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em
benefício do corretor.
2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em
princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas
pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua
responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora
no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos
arts. 722 e 723 do Código Civil.
3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de
corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na
cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de
incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora
de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra,
hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é
possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento
a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos
causados ao autor adquirente.
4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial
provimento ao recurso especial.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto
da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2973564 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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