Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES/ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. TAXAS DE
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA (ART. 1.022 DO CPC).
CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTENTE. STF. TEMA 492. LEI 13.465/2017.
ART. 36-A, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/1979. AUSÊNCIA DE ADESÃO
EXPRESSA OU DE REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO APÓS A LEI 13.465/2017.
CONTRATO-PADRÃO DE 1982. INSUFICIÊNCIA PARA CONSTITUIR OBRIGAÇÃO.
REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5
E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO DEFICIENTE.
PARADIGMAS DISTINTOS E, EM PARTE, ANTERIORES AO TEMA 492/STF. SÚMULA
83/STJ. HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85, § 11, CPC).
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Controvérsia relativa à possibilidade de associação de loteamento
urbano cobrar taxas de manutenção e conservação de proprietários
não associados, com fundamento em cláusula de contrato-padrão
registrado no fólio real em 1982.
- Inexistente violação do art. 1.022 do CPC: o acórdão estadual
enfrentou de forma clara e suficiente as questões essenciais -
aplicação do Tema 492/STF, ausência de adesão expressa e de registro
do ato constitutivo pós-Lei 13.465/2017 -, sendo desnecessário
rebater um a um todos os argumentos.
- Afastado o alegado cerceamento de defesa: o Tribunal de origem
examinou os documentos (contrato-padrão e cláusula 23), reputando-os
insuficientes para constituir obrigação contra os recorridos diante
da falta dos requisitos fixados pelo STF e do art. 36-A, parágrafo
único, da Lei 6.766/1979.
- À luz do Tema 492/STF, é inviável a cobrança de taxas de não
associados, salvo (i) adesão expressa dos já possuidores ou (ii)
registro, após a Lei 13.465/2017, do ato constitutivo com
publicidade na matrícula. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão
recorrido no sentido da ausência de tais requisitos.
- Pretensão recursal que demandaria reexame de prova e
interpretação de cláusulas/efeitos registrários do contrato-padrão
de 1982: providência vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).
- Dissídio jurisprudencial não configurado: paradigmas anteriores
ao Tema 492/STF. Incidência da Súmula 83/STJ, aplicável às alíneas
"a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF.
Recurso especial conhecido em parte e improvido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES/ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. TAXAS DE
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA (ART. 1.022 DO CPC).
CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTENTE. STF. TEMA 492. LEI 13.465/2017.
ART. 36-A, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/1979. AUSÊNCIA DE ADESÃO
EXPRESSA OU DE REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO APÓS A LEI 13.465/2017.
CONTRATO-PADRÃO DE 1982. INSUFICIÊNCIA PARA CONSTITUIR OBRIGAÇÃO.
REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5
E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO DEFICIENTE.
PARADIGMAS DISTINTOS E, EM PARTE, ANTERIORES AO TEMA 492/STF. SÚMULA
83/STJ. HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85, § 11, CPC).
1. Controvérsia relativa à possibilidade de associação de loteamento
urbano cobrar taxas de manutenção e conservação de proprietários
não associados, com fundamento em cláusula de contrato-padrão
registrado no fólio real em 1982.
2. Inexistente violação do art. 1.022 do CPC: o acórdão estadual
enfrentou de forma clara e suficiente as questões essenciais -
aplicação do Tema 492/STF, ausência de adesão expressa e de registro
do ato constitutivo pós-Lei 13.465/2017 -, sendo desnecessário
rebater um a um todos os argumentos.
3. Afastado o alegado cerceamento de defesa: o Tribunal de origem
examinou os documentos (contrato-padrão e cláusula 23), reputando-os
insuficientes para constituir obrigação contra os recorridos diante
da falta dos requisitos fixados pelo STF e do art. 36-A, parágrafo
único, da Lei 6.766/1979.
4. À luz do Tema 492/STF, é inviável a cobrança de taxas de não
associados, salvo (i) adesão expressa dos já possuidores ou (ii)
registro, após a Lei 13.465/2017, do ato constitutivo com
publicidade na matrícula. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão
recorrido no sentido da ausência de tais requisitos.
5. Pretensão recursal que demandaria reexame de prova e
interpretação de cláusulas/efeitos registrários do contrato-padrão
de 1982: providência vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).
6. Dissídio jurisprudencial não configurado: paradigmas anteriores
ao Tema 492/STF. Incidência da Súmula 83/STJ, aplicável às alíneas
"a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF.
Recurso especial conhecido em parte e improvido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 02/06/2026 a 08/06/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(ASSOCIAÇÕES DE MORADORES - TAXAS DE MANUTENÇÃO - NÃO ASSOCIADOS - NÃO ANUÊNCIA EXPRESSA)
STJ - <<REsp 2014847>>-SP
STF - [[RE 695911]]-SP
Súmulas mencionadas no registro
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:013465 ANO:2017
- LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
ART:0036A PAR:ÚNICO
- LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000005 SUM:000007
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.