Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2173247 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. Caso em exame”; “II. Questão em discussão”; “III. Razões de decidir”; “IV. Dispositivo e tese”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 8797c2be6492bb024766b37ab9d0103968a9a690010b655fb20216dfbb54b11b. SHA-256 do comentário: 8533173d196e80df62339f8814893bd497c6e50654c3e89b0a41df9494bcff6a.
Há um dever simétrico do lado do julgador: é vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno contra decisão monocrática que deu provimento a
recurso especial de adquirentes para condenar a incorporadora ao
pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964,
em razão da comercialização de unidades autônomas antes do registro
da incorporação imobiliária, com base no descumprimento do dever
legal de prévio arquivamento dos documentos referidos no art. 32 da
mesma lei, independentemente de comprovação de prejuízo.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a incidência da multa
prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em caso de
comercialização de imóveis antes do registro da incorporação
imobiliária, exige a demonstração de prejuízo aos adquirentes.
III. Razões de decidir
3. O órgão julgador afirma que a multa do art. 35, § 5º, da Lei n.
4.591/1964 possui natureza objetiva e sancionatória, incidindo
automaticamente quando há comercialização de unidades autônomas sem
o prévio registro da incorporação imobiliária, de modo que a
demonstração de prejuízo aos adquirentes ou de má-fé do incorporador
não constitui requisito para sua aplicação.
4. Constatado pelas instâncias ordinárias que a incorporadora
promoveu a venda das unidades sem o prévio arquivamento dos
documentos exigidos pelo art. 32 da Lei de Incorporações
Imobiliárias, reconhece-se o descumprimento do dever legal, o que,
por si só, enseja a incidência da multa legal em favor dos
adquirentes.
5. A orientação do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação
da multa à comprovação de prejuízo aos adquirentes, é incompatível
com a legislação de regência e com a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça, de modo que se mantém a decisão
monocrática que restabeleceu a penalidade legal.
6. Diante da manutenção do entendimento de que a multa é devida
objetivamente, preserva-se a condenação da incorporadora ao
pagamento de 50% sobre as quantias efetivamente recebidas, nos
termos do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, observados os
critérios de atualização e liquidação fixados em primeiro grau.
IV. Dispositivo e tese
Agravo interno improvido.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES
ANTES DO REGISTRO. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964.
NATUREZA OBJETIVA. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno contra decisão monocrática que deu provimento a
recurso especial de adquirentes para condenar a incorporadora ao
pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964,
em razão da comercialização de unidades autônomas antes do registro
da incorporação imobiliária, com base no descumprimento do dever
legal de prévio arquivamento dos documentos referidos no art. 32 da
mesma lei, independentemente de comprovação de prejuízo.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a incidência da multa
prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em caso de
comercialização de imóveis antes do registro da incorporação
imobiliária, exige a demonstração de prejuízo aos adquirentes.
III. Razões de decidir
3. O órgão julgador afirma que a multa do art. 35, § 5º, da Lei n.
4.591/1964 possui natureza objetiva e sancionatória, incidindo
automaticamente quando há comercialização de unidades autônomas sem
o prévio registro da incorporação imobiliária, de modo que a
demonstração de prejuízo aos adquirentes ou de má-fé do incorporador
não constitui requisito para sua aplicação.
4. Constatado pelas instâncias ordinárias que a incorporadora
promoveu a venda das unidades sem o prévio arquivamento dos
documentos exigidos pelo art. 32 da Lei de Incorporações
Imobiliárias, reconhece-se o descumprimento do dever legal, o que,
por si só, enseja a incidência da multa legal em favor dos
adquirentes.
5. A orientação do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação
da multa à comprovação de prejuízo aos adquirentes, é incompatível
com a legislação de regência e com a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça, de modo que se mantém a decisão
monocrática que restabeleceu a penalidade legal.
6. Diante da manutenção do entendimento de que a multa é devida
objetivamente, preserva-se a condenação da incorporadora ao
pagamento de 50% sobre as quantias efetivamente recebidas, nos
termos do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, observados os
critérios de atualização e liquidação fixados em primeiro grau.
IV. Dispositivo e tese
Agravo interno improvido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 26/05/2026 a 01/06/2026, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2173247 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. Caso em exame”; “II. Questão em discussão”; “III. Razões de decidir”; “IV. Dispositivo e tese”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
8797c2be6492bb024766b37ab9d0103968a9a690010b655fb20216dfbb54b11b. SHA-256 do comentário:8533173d196e80df62339f8814893bd497c6e50654c3e89b0a41df9494bcff6a.