Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO
CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INVESTIDOR OCASIONAL.
INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA
MITIGADA. VULNERABILIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA DE
IRRETRATABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SUPERVENIENTE. RESTITUIÇÃO
PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO INTEGRAL VEDADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20%.
RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.
CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. MERA RECOMPOSIÇÃO DA
MOEDA. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DISPOSITIVO DA DECISÃO
MONOCRÁTICA. ERRO MATERIAL NA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS
RECURSAIS. RETIFICAÇÃO DEVIDA.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a
incidência do Código de Defesa do Consumidor na figura do investidor
ocasional com base na teoria finalista mitigada, desde que
constatada a vulnerabilidade fática, técnica ou informacional na
instância ordinária.
- A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
ou a realização de leilão extrajudicial com esteio na Lei n.
4.591/1964 não impedem a resolução judicial do contrato por
insuportabilidade financeira do adquirente, tampouco afastam o
direito à restituição imediata e parcial das parcelas pagas, nos
moldes da Súmula n. 543/STJ.
- As arras confirmatórias prestadas no ato da contratação buscam
marcar o início da execução da avença, servindo como garantia e
princípio de pagamento do preço ajustado, de sorte que se revela
inviável a sua retenção integral na resolução por iniciativa do
comprador.
- Para as avenças celebradas antes da vigência da Lei n.
13.786/2018, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)
do total da quantia paga, revelando-se razoável e proporcional o
patamar de 20% (vinte por cento) fixado pela Corte de origem com
base nas peculiaridades da causa e nos termos previstos no próprio
pacto. A modificação de tal percentual esbarra nos óbices das
Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ.
- Carece a parte de legítimo interesse recursal quando inexiste
provimento condenatório ou sucumbência na instância ordinária quanto
à rubrica acessória do seguro, haja vista que a questão não foi
conhecida na origem por configurar inovação recursal.
- Nos casos em que se decreta a resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel com a restituição de parcelas, a
atualização monetária deve incidir a partir de cada desembolso
efetivado pelo comprador, porquanto não traduz acréscimo
patrimonial, mas mera recomposição do valor real da moeda aviltado
pela inflação.
- Constatado o erro material no dispositivo da decisão monocrática,
que arbitrou a majoração dos honorários advocatícios em grau
recursal sobre o valor atualizado da causa, impõe-se o acolhimento
da insurgência para determinar a sua incidência sobre o valor
atualizado da condenação, de modo a preservar a base de cálculo
definida no título judicial integrado na origem.
Agravo interno parcialmente provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO
CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INVESTIDOR OCASIONAL.
INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA
MITIGADA. VULNERABILIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA DE
IRRETRATABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SUPERVENIENTE. RESTITUIÇÃO
PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO INTEGRAL VEDADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20%.
RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.
CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. MERA RECOMPOSIÇÃO DA
MOEDA. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DISPOSITIVO DA DECISÃO
MONOCRÁTICA. ERRO MATERIAL NA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS
RECURSAIS. RETIFICAÇÃO DEVIDA.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a
incidência do Código de Defesa do Consumidor na figura do investidor
ocasional com base na teoria finalista mitigada, desde que
constatada a vulnerabilidade fática, técnica ou informacional na
instância ordinária.
2. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
ou a realização de leilão extrajudicial com esteio na Lei n.
4.591/1964 não impedem a resolução judicial do contrato por
insuportabilidade financeira do adquirente, tampouco afastam o
direito à restituição imediata e parcial das parcelas pagas, nos
moldes da Súmula n. 543/STJ.
3. As arras confirmatórias prestadas no ato da contratação buscam
marcar o início da execução da avença, servindo como garantia e
princípio de pagamento do preço ajustado, de sorte que se revela
inviável a sua retenção integral na resolução por iniciativa do
comprador.
4. Para as avenças celebradas antes da vigência da Lei n.
13.786/2018, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)
do total da quantia paga, revelando-se razoável e proporcional o
patamar de 20% (vinte por cento) fixado pela Corte de origem com
base nas peculiaridades da causa e nos termos previstos no próprio
pacto. A modificação de tal percentual esbarra nos óbices das
Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ.
5. Carece a parte de legítimo interesse recursal quando inexiste
provimento condenatório ou sucumbência na instância ordinária quanto
à rubrica acessória do seguro, haja vista que a questão não foi
conhecida na origem por configurar inovação recursal.
6. Nos casos em que se decreta a resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel com a restituição de parcelas, a
atualização monetária deve incidir a partir de cada desembolso
efetivado pelo comprador, porquanto não traduz acréscimo
patrimonial, mas mera recomposição do valor real da moeda aviltado
pela inflação.
7. Constatado o erro material no dispositivo da decisão monocrática,
que arbitrou a majoração dos honorários advocatícios em grau
recursal sobre o valor atualizado da causa, impõe-se o acolhimento
da insurgência para determinar a sua incidência sobre o valor
atualizado da condenação, de modo a preservar a base de cálculo
definida no título judicial integrado na origem.
Agravo interno parcialmente provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 18/08/2026 a 24/08/2026, por
unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2225595 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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