STJ — 2285023

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. PRAZO PRESCRICIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a agravo em recurso especial. II. Questão em discussão 2. Consiste em analisar o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 3. Questiona-se ainda se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem como se a devolução da comissão de corretagem é devida em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor. III. Razões de decidir 4. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 5. "Segundo a jurisprudência do STJ, 'o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)' (REsp 1.785.802/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019)" (AgInt no REsp n. 1.829.360/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024). 6. "Este STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938/STJ" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024). 7. "Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem" (AgInt no AgInt nos EAREsp n. 2.352.012/GO, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 17/12/2024, DJEN de 20/12/2024). Incidência da Súmula n. 83/STJ. 8. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 10. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. IV. Dispositivo e tese 11. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. Nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, não se aplica o prazo prescricional trienal. 2. O Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado ao adquirente-investidor que demonstre vulnerabilidade e boa-fé. 3. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o contrato é resolvido por culpa do vendedor, retornando as partes ao status quo ante." Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 205 e 206, § 3º, IV; CPC/2015, art. 1.022; CDC, art. 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.853.761/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/5/2021; STJ, AgInt no REsp n. 1.829.360/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024; STJ, AgInt no AgInt nos EAREsp n. 2.352.012/GO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 17/12/2024.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 22/04/2025 a 28/04/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INVESTIDOR OCASIONAL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CDC) STJ - <<AgInt no REsp 1829360>>-SP, <<AgInt no AREsp 1755516>>-SP (RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO) STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 2627058>>-MG, <<AgInt nos EDcl no AREsp 1756803>>-GO, <<AgInt nos EDcl no AREsp 1734366>>-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO) STJ - <<AgInt no AgInt nos EAREsp 2352012>>-GO, <<AgInt no AREsp 1809686>>-SP, <<AgInt no AREsp 1858016>>-RJ