Direito de preferência do locatário na venda do imóvel
O proprietário decide vender o apartamento alugado e já tem um comprador interessado, mas antes de fechar negócio precisa lembrar de uma etapa que muitos ignoram: o inquilino tem prioridade legal para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e pular essa notificação pode custar caro depois da venda.
Quando a preferência se aplica
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O conteúdo obrigatório da notificação
A comunicação deve conter todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local onde as condições podem ser examinadas pelo locatário, que então tem prazo legal para manifestar interesse em exercer a preferência nas mesmas bases oferecidas ao terceiro.
O que muda quando o contrato está averbado
O locatário preterido em seu direito pode reclamar perdas e danos do alienante ou, depositando o preço e demais despesas da transferência, requerer para si o imóvel locado no prazo de seis meses contados do registro da venda, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Por que a averbação prévia é decisiva
Sem a averbação do contrato na matrícula, o locatário preterido fica restrito a pedir indenização por perdas e danos contra o antigo locador, sem poder anular a venda já concluída em favor do terceiro comprador. É por isso que inquilinos com interesse futuro em comprar o imóvel costumam providenciar a averbação do contrato assim que possível.
Perguntas frequentes
O direito de preferência vale também para venda a parente do locador?
Sim; a lei não abre exceção para venda a parentes, cônjuge ou sócios do locador, de modo que a notificação do locatário permanece obrigatória nessas transações onerosas.
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