Incorporadora quebrou: o que muda para quem comprou na planta

Com patrimônio de afetação, o art. 31-F garante a continuidade da obra

O art. 31-F da Lei 4.591/1964 estabelece que os efeitos da falência ou insolvência civil do incorporador não atingem o patrimônio de afetação constituído para aquele empreendimento específico. Na prática, isso significa que a obra e os recursos vinculados a ela não entram na massa falida geral da empresa, permanecendo disponíveis para que os próprios adquirentes decidam o destino da construção.

A comissão de representantes, órgão formado pelos compradores, pode convocar assembleia geral para deliberar pela continuação da obra por conta própria, contratando nova construtora ou administradora, ou pela liquidação do patrimônio de afetação com a venda dos ativos remanescentes e o rateio entre os credores daquele empreendimento. O comprador que só recebe cobrança de parcela sem qualquer explicação sobre esse regime tem o direito de exigir da incorporadora, ou do administrador judicial, essa informação.

Sem afetação, o crédito do comprador entra no concurso da Lei 11.101/2005

Quando o empreendimento não tinha patrimônio de afetação, os valores pagos e o direito à unidade se tornam créditos comuns dentro do processo falimentar, regido pela Lei 11.101/2005. O comprador precisa habilitar seu crédito perante o administrador judicial, respeitando a ordem de classificação da lei, o que costuma significar longa espera e risco real de recuperar apenas parte do valor investido, sobretudo se houver credores com garantia real ou trabalhista na frente da fila.

Uma alternativa possível, quando o contrato já previa a possibilidade e a unidade está identificável e individualizada, é pedir ao juízo da falência a restituição do imóvel em vez de habilitar crédito em dinheiro, argumento que costuma ser mais forte quando já houve pagamento integral ou quase integral do preço.

Documentos que sustentam o pedido do comprador

• Contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, com todos os aditivos.
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos à incorporadora, incluindo boletos e recibos.
• Memorial de incorporação e certidão do cartório de registro de imóveis, que informam se o empreendimento tinha patrimônio de afetação.
• Atas de assembleia de adquirentes já realizadas, se existirem.
• Comunicados da incorporadora, do administrador judicial ou da comissão de representantes sobre o andamento do processo.

Como funciona a assembleia que decide o futuro da obra

A assembleia geral de adquirentes é convocada pela comissão de representantes, pelo administrador judicial ou por adquirentes que representem parcela mínima do empreendimento, conforme o quórum previsto no memorial de incorporação e na lei. Nela se decide, entre outras coisas, a continuação da obra por conta dos próprios compradores, com rateio dos custos restantes proporcional à fração ideal de cada um, ou a venda do patrimônio afetado para terceiros que assumam a conclusão.

Participar dessas assembleias e votar de forma informada é a principal ferramenta do comprador individual, porque decisões tomadas pela maioria vinculam também quem não compareceu.

Quando a continuação da obra deixa de ser viável

Nem toda obra parada compensa ser retomada pelos próprios adquirentes. Quando o custo estimado para concluir a construção supera o valor que ainda falta receber das unidades não vendidas, ou quando grande parte dos compradores já está inadimplente e sem condição de arcar com o rateio extra, a assembleia pode preferir a liquidação do patrimônio afetado e a venda do terreno com a obra inacabada, distribuindo o resultado entre os credores daquele empreendimento. Nesses casos, o comprador recupera parte do valor investido, não a unidade em si, e o prazo de recebimento fica atrelado ao ritmo do processo de falência.

Como um comprador recuperou o investimento após a falência

Um comprador havia pago 70% do preço de um apartamento quando a incorporadora teve a falência decretada. Como o empreendimento tinha patrimônio de afetação devidamente registrado, o dinheiro daquela obra específica não foi arrastado para o concurso geral de credores da empresa. Em assembleia, os adquirentes contrataram uma administradora para concluir a construção, ratearam o custo faltante entre si e, dezoito meses depois, receberam as chaves. Quando o mesmo comprador soube que um amigo, em outro empreendimento sem afetação, ainda aguardava a habilitação do crédito na Justiça sem previsão de receber, entendeu na prática por que a checagem do regime de afetação antes de assinar o contrato é decisiva. Diante de um processo de falência em curso, reunir a documentação da compra e acompanhar a assembleia de adquirentes com apoio de advogado particular, de forma totalmente digital, costuma acelerar a defesa do crédito e evitar que prazos do processo passem despercebidos.