Canteiro de obras abandonado: como os adquirentes retomam o controle

A destituição do incorporador prevista no art. 43, VI

O art. 43, inciso VI, da Lei 4.591/1964 autoriza os adquirentes, reunidos em assembleia geral, a destituir o incorporador da condução da obra quando ele deixar de cumprir o cronograma sem justificativa aceitável, colocando em risco a conclusão do empreendimento. Essa destituição não depende de decretação de falência, basta a paralisação injustificada e a deliberação da maioria dos compradores prevista no memorial de incorporação ou na convenção do condomínio.

Como a continuação da obra pelos adquirentes se apoia no art. 31-F

Uma vez destituído o incorporador, o art. 31-F da Lei 4.591/1964 permite que os próprios adquirentes assumam a gestão da conclusão da obra, contratando construtora substituta e administrando diretamente os recursos ainda disponíveis ou complementados por rateio entre os compradores. Esse mecanismo evita que o grupo precise esperar por um processo de falência formal para agir, funcionando como remédio mais rápido diante de obra abandonada.

O papel da comissão de representantes na articulação do grupo

Antes mesmo de convocar a assembleia de destituição, a comissão de representantes costuma ser o canal que centraliza as informações sobre o atraso, solicita esclarecimentos formais à incorporadora e organiza o levantamento de assinaturas necessário para viabilizar a convocação. Quando o empreendimento ainda não tem comissão eleita, um grupo mínimo de adquirentes pode assumir essa articulação inicial, desde que respeite o quórum de convocação previsto no memorial.

Documentos que preparam a atuação coletiva

• Contrato de compra e venda de cada adquirente, para calcular o percentual de participação de cada um na fração ideal.
• Registro fotográfico e relatórios da paralisação da obra, com datas.
• Comunicados enviados à incorporadora cobrando explicações sobre o cronograma.
• Convenção de condomínio e memorial de incorporação, que trazem o quórum exigido para a destituição.

Como convocar a assembleia e organizar a destituição

A convocação pode partir da comissão de representantes ou de um número mínimo de adquirentes previsto no memorial, e deve informar claramente a pauta de destituição do incorporador. Aprovada a medida pelo quórum exigido, a assembleia já pode deliberar sobre a contratação de construtora substituta, o levantamento de novo orçamento para concluir a obra e o rateio dos custos remanescentes entre os compradores, proporcional à fração ideal de cada unidade.

Quando a destituição não é o caminho certo

Atraso pontual, justificado por licenças ambientais, questões climáticas excepcionais ou pequenas dificuldades de fornecimento de material, dificilmente sustenta a destituição do incorporador, porque a lei exige paralisação relevante e sem justificativa razoável. Assembleias apressadas, sem provas suficientes da inércia da incorporadora, correm o risco de gerar litígio contra os próprios compradores que lideraram a destituição, caso a empresa demonstre judicialmente que o atraso tinha causa legítima.

Como um grupo de compradores retomou a obra parada

Um grupo de compradores percebeu que a obra estava parada havia sete meses, sem qualquer comunicado oficial da incorporadora além de respostas evasivas por e-mail. Reuniram-se, documentaram a paralisação com fotos datadas e convocaram assembleia geral, na qual aprovaram a destituição do incorporador com o quórum exigido pelo memorial. Contrataram uma construtora para orçar a conclusão da obra e ratearam o valor faltante entre as unidades. A incorporadora, inicialmente, resistiu em repassar os documentos contábeis e o saldo de caixa do empreendimento, alegando que a destituição não tinha respaldo suficiente. Diante desse impasse, o grupo buscou apoio de advogado particular para formalizar a cobrança dos documentos e conduzir a transição de gestão da obra, com atuação totalmente remota entre compradores que moravam em cidades diferentes e não podiam se reunir presencialmente com frequência.