Comprei na planta e a incorporação não estava registrada: o que fazer

O que o art. 32 exige antes de qualquer venda na planta

O art. 32 da Lei 4.591/1964 proíbe a incorporadora de negociar unidades futuras antes de arquivar no cartório de registro de imóveis uma série de documentos: título de propriedade do terreno, certidões negativas, projeto aprovado pela prefeitura, memorial descritivo, cálculo das frações ideais e a minuta da futura convenção de condomínio, entre outros. Esse conjunto de documentos, uma vez registrado, forma o memorial de incorporação e é o que permite ao comprador conferir, antes de assinar qualquer contrato, se o terreno é mesmo do vendedor, se o projeto está aprovado e se não existem ônus ocultos sobre o imóvel.

Quando a venda ocorre sem esse registro prévio, o comprador está adquirindo uma promessa sem o lastro documental que a lei exige justamente para reduzir o risco do negócio.

A sanção do art. 66 para quem vende sem o registro

O art. 66 da Lei 4.591/1964 tipifica como contravenção penal, sujeita a detenção e multa, a conduta de negociar unidades autônomas em incorporação não registrada. Além da esfera penal, a ausência de registro tem reflexo direto na esfera civil: o comprador pode alegar a nulidade ou pedir a resolução do contrato por descumprimento de norma de ordem pública, com devolução dos valores pagos e, dependendo do caso, indenização pelos prejuízos decorrentes da insegurança do negócio.

Documentos e verificações que revelam o problema

• Certidão do cartório de registro de imóveis competente, solicitando informação sobre eventual registro de incorporação para aquele terreno.
• Contrato ou proposta de compra assinada, para verificar se menciona número de registro de incorporação.
• Alvará de construção e projeto aprovado pela prefeitura, que devem estar entre os documentos arquivados.
• Comprovantes de pagamento já feitos, essenciais para calcular o valor a ser restituído em caso de resolução.

Como agir antes de entrar com uma ação

O primeiro passo prático costuma ser a notificação extrajudicial à incorporadora, exigindo a regularização do registro em prazo determinado ou, alternativamente, a devolução dos valores pagos com a resolução do contrato. Paralelamente, vale registrar reclamação no Procon, já que a venda de unidade sem os documentos exigidos por lei também configura prática abusiva perante o Código de Defesa do Consumidor. Reunir outros compradores do mesmo empreendimento fortalece a negociação, porque mostra à incorporadora que o problema é estrutural e não uma reclamação isolada.

O caminho judicial quando a negociação não resolve

Esgotada a via extrajudicial, cabe ação de resolução contratual cumulada com repetição dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e pedido de indenização quando houver prejuízo comprovado além da simples devolução do dinheiro. A ação corre na vara cível ou no juizado especial, conforme o valor da causa, e a prova de que a incorporação não estava registrada costuma ser obtida por simples certidão de cartório, o que facilita bastante a instrução do processo.

Quando a falta de registro não impede o negócio de prosseguir

Em alguns casos, a incorporadora regulariza o registro antes da entrega da obra e antes de qualquer ação judicial, o que reduz o risco de a Justiça acolher pedido de resolução se o comprador já estiver satisfeito com o andamento da construção. Também pesa contra o pedido de resolução a demora excessiva do comprador em reclamar depois de descobrir o problema, especialmente se ele continuou pagando as parcelas normalmente por muito tempo após a ciência da irregularidade, o que pode ser interpretado como aceitação tácita do risco.

O casal que descobriu a falta de registro ao pedir financiamento

Um casal comprou uma unidade em um prédio pequeno, negociada diretamente com o dono da construtora, sem intermediação de imobiliária. Meses depois, ao tentar financiar o saldo junto ao banco, descobriram que a incorporação nunca tinha sido registrada, e o banco recusou o financiamento por falta de documentação. Com a certidão negativa do cartório em mãos, notificaram a incorporadora exigindo a regularização em sessenta dias. Como o prazo não foi cumprido, ajuizaram ação de resolução com devolução integral dos valores. Diante de uma irregularidade de origem como essa, reunir a documentação da compra e buscar orientação de advogado particular, com atendimento por WhatsApp e envio digital dos documentos, ajuda a decidir com segurança entre pressionar pela regularização ou pedir a saída do negócio.