Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro do distrato
Depois de aceitar que uma parte do valor pago será retida a título de multa, a próxima pergunta do comprador que desistiu é quando o restante cai na conta. A resposta não é uniforme: a Lei 13.786/2018 fixou prazos diferentes conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao patrimônio de afetação, e ainda previu uma regra específica para quando a unidade é revendida antes desse prazo.
A data do contrato define qual regime de devolução incide
Os percentuais e prazos introduzidos pela Lei 13.786/2018 regem os contratos celebrados sob sua vigência. O STJ afastou a aplicação simples e direta da lei nova aos contratos anteriores, cujos efeitos continuam submetidos ao regime jurídico vigente na contratação e à jurisprudência pertinente. Por isso, antes de escolher entre 30, 180 ou outro parâmetro, é indispensável conferir a data do compromisso e a causa do desfazimento.
30 dias após o habite-se, no regime de patrimônio de afetação
Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação da Lei 10.931/2004, o § 5º do art. 67-A obriga a incorporadora a quitar o saldo dentro de 30 dias, contados a partir do momento em que a prefeitura expede o habite-se ou documento equivalente. A lógica é proteger o fluxo de caixa da obra, que fica isolado do patrimônio geral da incorporadora: só depois de concluída a construção é que sobra caixa para pagar quem saiu do negócio. Isso significa que, se o comprador desistiu no início da obra, pode esperar meses ou até anos até o habite-se ser expedido.
180 dias do desfazimento, sem patrimônio de afetação
Não havendo afetação patrimonial, o § 6º do mesmo artigo determina que o pagamento do saldo remanescente, em parcela única, ocorra somente após 180 dias contados da data do desfazimento do contrato. Esse prazo mais longo existe porque, sem a segregação patrimonial, a incorporadora não tem uma reserva de caixa isolada para a obra e pode depender da venda da unidade a um novo comprador para gerar o recurso a devolver. É um prazo fixo, contado do desfazimento, e não do habite-se.
Revenda antecipada da unidade acelera o pagamento
Se a unidade for revendida antes de esgotado o prazo de 30 ou 180 dias, o § 7º do art. 67-A muda a régua: o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias contados da revenda, e não do prazo geral. Na prática, isso cria um incentivo indireto para o comprador acompanhar se a unidade voltou ao mercado — seja consultando o próprio estande de vendas, seja pedindo à incorporadora informação sobre a comercialização daquela unidade específica, porque a revenda pode antecipar significativamente o recebimento.
O prazo diferente quando a culpa é da construtora
Esses prazos de 30 e 180 dias valem para o distrato causado pelo comprador. Quando é a construtora que descumpre o contrato — por exemplo, atraso além da tolerância — o art. 43-A, § 1º, prevê devolução integral em até 60 dias contados da resolução, sem os descontos do art. 67-A. Ignorar essa diferença faz o comprador de boa-fé aceitar um prazo mais longo do que a lei realmente exige no seu caso, e é um dos pontos que mais gera cobrança indevida por parte de incorporadoras que aplicam o prazo genérico de 180 dias mesmo quando a culpa foi delas.
O que fazer quando o prazo já venceu e não há pagamento
Vencido o prazo aplicável sem que a incorporadora tenha depositado o valor, cabe notificação extrajudicial cobrando o pagamento com a correção monetária e, se necessário, ação de cobrança na Justiça. O atraso no próprio pagamento da restituição pode gerar direito a juros de mora adicionais, contados a partir da data em que o pagamento deveria ter ocorrido, distintos da correção monetária que já incide sobre o valor principal desde o desfazimento. A notificação deve indicar o regime temporal aplicável, o termo inicial, a correção e os juros reclamados. Um advogado pode revisar esses dados e os documentos antes do envio, inclusive em atendimento remoto quando o comprador já não mora perto do empreendimento.
Documentos que comprovam a data que conta para o prazo
Para saber qual data usar como termo inicial, o comprador precisa do termo de distrato ou da notificação de resolução (que marca a data do desfazimento), da certidão de habite-se do empreendimento (para o regime de afetação) e, se for o caso, do contrato de compra e venda que comprove a revenda da unidade a terceiro. Sem essas datas documentadas, é impossível cobrar o cumprimento do prazo com segurança.
Perguntas frequentes
O valor a devolver é corrigido monetariamente durante a espera?
Sim. O art. 67-A determina atualização com base no índice contratualmente estabelecido para a correção das parcelas do preço, e o § 8º manda aplicar a mesma correção ao valor pago após revenda.
O que caracteriza o patrimônio de afetação de um empreendimento?
É o regime da Lei 10.931/2004 pelo qual o terreno e as acessões da incorporação são segregados do restante do patrimônio da incorporadora, respondendo apenas pelas dívidas daquela obra específica.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.