Quando a culpa é da construtora, a devolução é integral
Nem todo desfazimento de contrato de compra na planta segue a retenção de 25% ou 50% do art. 67-A. A Súmula 543 do STJ distingue a culpa exclusiva do vendedor ou construtor daquela atribuída ao comprador. Já o prazo especial de 60 dias do art. 43-A, § 1º, tem hipótese mais estreita: resolução porque a entrega ultrapassou o prazo contratual somado à tolerância. Outros defeitos ou inadimplementos exigem enquadramento próprio e não recebem automaticamente esse prazo.
A Súmula 543 do STJ e a distinção entre culpas
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, restituição integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor e parcial quando o comprador lhe dá causa. O enunciado não transforma todo vício da unidade em atraso de entrega nem transporta, por si só, o prazo de 60 dias do art. 43-A para qualquer espécie de inadimplemento.
O que o artigo 43-A, § 1º, da Lei 4.591 garante ao comprador
O § 1º do art. 43-A incide quando a entrega do imóvel ultrapassa a data contratual, já computada a tolerância válida, e o adquirente opta por resolver o contrato. Nessa hipótese específica, ele assegura a devolução integral dos valores pagos, a multa contratual cabível e afasta as deduções do art. 67-A. Defeito construtivo, divergência de acabamento ou outro descumprimento sem atraso de entrega pode fundamentar resolução ou indenização por normas próprias, mas não deve ser apresentado como incidência automática do § 1º.
O prazo de 60 dias corridos contados da resolução
Na resolução fundada no atraso de entrega descrito pelo § 1º, a restituição deve ocorrer em até 60 dias corridos contados da resolução, com a atualização indicada no dispositivo. Esse termo não é um prazo geral para todo inadimplemento da construtora; a causa da resolução precisa ser identificada antes de aplicá-lo.
Provar a culpa da construtora ainda é necessário
Atribuir o atraso à incorporadora depende do contrato, do cronograma e das causas efetivamente provadas. Caso fortuito ou força maior podem influenciar a mora e os remédios disponíveis, mas não convertem automaticamente o caso em distrato causado pelo comprador nem autorizam, sem outro fundamento, as retenções do art. 67-A. Da mesma forma, eventual contribuição do adquirente precisa ser demonstrada e delimitada.
Documentos que comprovam a culpa da incorporadora
Para sustentar o pedido de devolução integral, o comprador precisa reunir o contrato com a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância, comunicados da incorporadora sobre atrasos, notificação de conclusão de obra (ou a ausência dela), e a certidão de habite-se quando existente, comparando a data real com a contratada. Fotos do andamento da obra em datas específicas também ajudam a demonstrar paralisação, quando é esse o motivo alegado.
Extrajudicial primeiro, ação de cobrança depois
O caminho mais eficiente começa por notificação formal à incorporadora, pedindo o reconhecimento da culpa pelo atraso e a devolução integral no prazo legal de 60 dias. Muitas incorporadoras preferem negociar nessa fase para evitar o desgaste de uma ação judicial. Se a notificação não for atendida, cabe ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores, cuja competência dependerá do valor, da complexidade da prova e dos pedidos formulados. A documentação pode ser organizada com apoio de um advogado antes da notificação formal à incorporadora.
Perguntas frequentes
A multa contratual soma-se à devolução integral?
Sim, o § 1º do art. 43-A prevê a devolução da integralidade dos valores pagos sem prejuízo da multa estabelecida em contrato para o inadimplemento da construtora.
A Súmula 543 ainda se aplica depois da Lei 13.786?
A Súmula 543 continua relevante para distinguir quem deu causa ao desfazimento, respeitado o regime temporal e a legislação especial aplicável. O prazo de 60 dias do art. 43-A, porém, está ligado à resolução por atraso de entrega além da tolerância.
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