Quanto a construtora devolve no distrato do imóvel na planta
Quem desiste de um apartamento comprado na planta costuma se surpreender com o tamanho do desconto sobre o que já pagou. Essa retenção não é arbitrária: desde 2018, a Lei 13.786 disciplina exatamente quanto a incorporadora pode reter quando o próprio comprador dá causa ao desfazimento do contrato, seja por distrato amigável, seja por inadimplemento absoluto das parcelas. O cálculo muda conforme o empreendimento estar ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação, e é isso que costuma gerar a maior parte da confusão entre compradores que fazem as contas sozinhos.
As deduções do artigo 67-A antes de qualquer percentual
A disciplina acrescentada em 2018 ao art. 67-A da Lei 4.591/1964 parte das quantias pagas diretamente à incorporadora, atualizadas pelo índice contratual, e enumera deduções cumulativas. Entre elas estão a integralidade da corretagem, a pena convencional limitada a 25% da quantia paga — ou a até 50% no patrimônio de afetação — e os encargos do período em que a unidade ficou disponível ao adquirente. A fruição corresponde a 0,5% do valor atualizado do contrato, calculado pro rata die: não é uma taxa de 0,5% multiplicada por cada dia. A lei também não manda subtrair a corretagem e só depois aplicar a pena sobre o saldo; cada rubrica precisa ser conferida na base que o próprio dispositivo lhe atribui.
O teto de 25% sem patrimônio de afetação
Fora do regime de afetação patrimonial, a pena convencional prevista no inciso II do art. 67-A não pode superar 25% da quantia paga pelo comprador. A incorporadora não precisa comprovar prejuízo para cobrar esse percentual: a lei dispensa essa prova expressamente. O limite de 25% funciona como teto, não como valor fixo — o contrato pode prever percentual menor, mas não maior, e cláusula que ultrapasse esse limite é passível de redução judicial.
O teto de 50% quando há patrimônio de afetação
Se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), o § 5º do art. 67-A admite que a pena convencional chegue a até 50% da quantia paga. A contrapartida para esse percentual maior é um prazo de devolução mais curto: o restante deve ser pago em até 30 dias contados do habite-se ou documento equivalente expedido pelo município, e não depois da revenda da unidade como ocorre no regime comum. Vale a pena verificar no memorial de incorporação, disponível no registro de imóveis, se aquele empreendimento específico está submetido a esse regime, porque isso muda o percentual retido em até o dobro.
Documentos que fazem diferença na conferência do cálculo
Para conferir se a incorporadora aplicou o desconto correto, o comprador precisa reunir o contrato de compra e venda com o memorial descritivo, todos os comprovantes de pagamento (incluindo a comissão de corretagem paga em separado), a planilha de cálculo apresentada pela incorporadora no distrato e, quando existir, a certidão de registro do memorial de incorporação que indica o regime de afetação. Sem esses documentos, é praticamente impossível verificar se a base de cálculo, o percentual aplicado e o índice de correção monetária foram usados corretamente.
Caminho extrajudicial antes de judicializar o distrato
Antes de entrar com ação, vale notificar a incorporadora por escrito pedindo a planilha detalhada do cálculo de devolução, com a discriminação de cada dedução. Muitas incorporadoras revisam o valor quando confrontadas com o texto exato da lei, especialmente quando aplicam retenção acima do teto ou cobram itens não previstos no art. 67-A, como taxas administrativas inventadas. Persistindo a divergência, cabe ação de cobrança ou de exigir contas na Justiça Comum, no juizado especial cível quando o valor permitir, ou vara cível quando ultrapassar o teto do juizado.
Um exemplo prático de conta que costuma sair errada
Uma conferência segura separa as rubricas em vez de aplicar descontos em cascata. Primeiro se identificam as quantias efetivamente pagas à incorporadora e sua atualização; depois se verifica a corretagem comprovadamente paga, a pena contratual dentro do teto legal e, se houve disponibilização da unidade, o período exato de impostos, condomínio e fruição. A pena não deve ser recalculada sobre um saldo criado pela dedução prévia da corretagem, e a fruição de 0,5% deve ser rateada pro rata die, não repetida como percentual diário. Uma planilha que exponha base, período e fórmula de cada item permite ao comprador localizar a divergência antes de negociar ou discutir a cobrança.
Perguntas frequentes
A comissão de corretagem entra no cálculo da devolução?
A corretagem comprovadamente paga é uma dedução autônoma do art. 67-A. Isso não autoriza reduzir primeiro uma base e calcular a pena sobre o saldo: a pena tem como referência a quantia paga, dentro do teto legal aplicável.
O comprador pode compensar débitos com o valor a receber?
Sim. O § 3º do art. 67-A permite que os débitos do comprador relativos às deduções do artigo sejam pagos por compensação com a quantia a ser restituída, evitando cobrança em separado.
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