Como forçar a escritura quando o vendedor se recusa após a promessa quitada
Quitar integralmente uma promessa de compra e venda e depois esbarrar na recusa do vendedor em comparecer ao cartório é uma situação que a lei já previu e resolveu: a vontade do vendedor pode ser suprida pelo Judiciário, e a sentença ocupa o lugar da escritura que ele se nega a assinar. O caminho para isso tem nome e rito próprios.
Por que a recusa do vendedor não paralisa a transferência
O art. 463 do Código Civil garante que, concluído o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo para a outra parte cumprir. Esgotado esse prazo sem que o vendedor compareça, o art. 464 permite ao juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a natureza da obrigação se opuser a isso — o que normalmente não ocorre em compra e venda de imóvel já quitada.
Os requisitos que sustentam o pedido de adjudicação compulsória
Para que o pedido tenha força, o comprador precisa demonstrar o contrato preliminar (mesmo que informal, desde que comprovável), a quitação integral do preço combinado e a recusa (ou inércia) do vendedor em outorgar a escritura definitiva depois de notificado ou intimado para isso. Reunir os comprovantes de pagamento de todas as parcelas, o próprio instrumento de promessa e, se houver, a notificação extrajudicial ao vendedor cobrando a assinatura, é o que instrui a petição inicial dessa ação.
O registro do compromisso ajuda, mas não é indispensável
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Isso significa que, mesmo sem ter levado o contrato preliminar a registro, o comprador que pagou integralmente o imóvel pode buscar a adjudicação judicial; o registro é relevante principalmente para produzir efeitos perante terceiros, não para o exercício da pretensão entre as próprias partes do negócio.
O que a sentença produz no lugar da escritura
Julgado procedente o pedido e transitada em julgado a decisão, o art. 501 do Código de Processo Civil determina que a sentença produzirá todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo vendedor. Na prática, a própria sentença (com a certidão de trânsito em julgado) é levada ao registro de imóveis para transferir a propriedade, substituindo por completo a escritura pública que o vendedor se recusou a assinar.
Perguntas frequentes
É preciso notificar o vendedor antes de entrar com a ação de adjudicação compulsória?
Embora não seja sempre exigida como condição formal, notificar previamente reforça a prova da recusa ou da inércia do vendedor, o que fortalece o pedido apresentado ao juiz.
A ação de adjudicação compulsória serve só para imóvel já quitado?
Ela se destina especificamente ao comprador que já cumpriu sua parte no contrato (normalmente o pagamento integral do preço) e enfrenta a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva correspondente.
Depois da sentença, ainda é preciso ir ao cartório?
Sim, mas apenas para levar a certidão da sentença transitada em julgado a registro, já que ela substitui a escritura pública e serve de título para a transferência formal da propriedade no registro de imóveis.
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