Trespasse e locação: o que acontece com o contrato de aluguel
Quando um comerciante vende seu negócio para outra pessoa, no que a lei chama de trespasse, a expectativa natural de quem compra é continuar no mesmo ponto onde o estabelecimento já funciona. Mas o contrato de locação do imóvel não é automaticamente transferido junto com o negócio, e essa é uma das armadilhas mais comuns em operações de compra e venda de estabelecimentos comerciais, especialmente quando a negociação avança sem revisar o contrato de aluguel vigente.
O que caracteriza o trespasse
Trespasse é a transferência do estabelecimento organizado. O art. 1.144 do Código Civil exige averbação no Registro Público de Empresas Mercantis e publicação para eficácia perante terceiros; isso não substitui a anuência locatícia. Pelo art. 1.146, o adquirente responde pelos débitos anteriores regularmente contabilizados. O alienante permanece solidariamente obrigado por um ano, contado da publicação quanto aos débitos já vencidos e do vencimento quanto aos demais. Essa disciplina empresarial não elimina regimes próprios de dívidas tributárias, trabalhistas ou locatícias, que devem ser examinados separadamente na operação. Inventário de ativos, relação de contratos e demonstrações contábeis permitem delimitar o que foi transferido e quais obrigações foram consideradas no preço.
Por que a locação não segue automaticamente o negócio
O art. 13 exige consentimento prévio e escrito para cessão da locação. No REsp 1.202.077, Informativo 465, o STJ confirmou que essa regra se aplica ao trespasse de locação comercial porque o locador escolheu a contraparte considerando capacidade e idoneidade. Publicar e averbar a venda do estabelecimento não impõe ao proprietário do imóvel um novo locatário.
O risco de vender ou comprar sem essa anuência
Se o trespasse ocorre sem o consentimento do locador, este pode se recusar a reconhecer o comprador como novo locatário e, em tese, buscar o despejo por cessão irregular da locação. O § 1º do art. 13 deixa claro que a simples demora do locador em se manifestar não equivale a consentimento tácito, o que reforça a necessidade de obter a anuência por escrito antes de concluir a venda do negócio, e não depois. O risco não se limita à posse. Se o comprador começa a pagar aluguel sem formalizar sua posição, podem surgir disputas sobre quem responde pelos encargos, quem exerce direitos processuais e se as garantias do contrato anterior continuam. O contrato de trespasse deve atribuir consequências para a recusa do locador, prever restituição de valores e impedir que a transferência econômica seja tratada como concluída enquanto a permanência no imóvel ainda estiver juridicamente incerta.
Como reduzir o risco na negociação
A anuência pode ser condição suspensiva do trespasse. O REsp 1.443.135 também exige leitura cuidadosa do § 2º do art. 13: após notificação escrita específica, a falta de oposição em trinta dias pode produzir consentimento no contexto examinado pelo STJ; simples demora ou ciência informal não bastam. Notificação, prova de recebimento, contrato principal e resposta devem integrar o dossiê da operação. Em atendimento remoto, a revisão por advogado particular permite redigir a condição suspensiva sem tratar o silêncio informal como anuência.
A confeitaria vendida com anuência prévia do locador
Um empresário negocia a venda de sua confeitaria, incluindo equipamentos, receituário e clientela, para outro empreendedor do mesmo ramo. Antes de assinar o contrato de trespasse, ele notifica o locador do imóvel sobre a intenção de venda e sobre a transferência da locação ao comprador. O locador concorda por escrito dentro do prazo legal, e a cláusula de anuência é incorporada ao contrato de trespasse, evitando que o novo proprietário do negócio seja surpreendido com uma disputa sobre o direito de permanecer no ponto.
Perguntas frequentes
O locador pode cobrar algo para autorizar a transferência do contrato?
Não presuma que qualquer condição monetária seja automaticamente válida. É preciso examinar contrato, natureza da exigência e limites legais; a anuência não deve ser comprada sem identificar por escrito fundamento e contrapartida.
O comprador do estabelecimento assume as dívidas do negócio automaticamente?
O art. 1.146 atribui ao adquirente os débitos anteriores regularmente contabilizados e mantém o alienante solidariamente responsável por um ano nos marcos do dispositivo. Dívidas fiscais, trabalhistas e locatícias podem seguir regimes próprios.
E se o contrato de locação já autoriza cessão sem necessidade de anuência específica?
Nesse caso, a previsão contratual prevalece, e a exigência de consentimento prévio e escrito do art. 13 pode já estar satisfeita pela cláusula existente, desde que redigida de forma clara.
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