Tema 996 do STJ: Compromisso
O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela Segunda Seção (direito privado), decide questão de direito do consumidor, e a tese vem repartida em 2 itens numerados.
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A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça
Ao julgar o Tema 996, o STJ fixou a seguinte tese: a transcrição tem 243 palavras e vai abaixo em 5 excertos, sem alteração de palavra, cada um com a indicação do que traz. A transcrição é literal. No texto oficial, é o trecho 1 de 5. Há nele menção a artigo 1.036. São 46 palavras no original. No original: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes.” O tribunal marcou este trecho como «1.1». São 48 palavras. Nele há menção a prazo. Assim está no registro: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.” No texto oficial este trecho vem sob a marca «1.2». Tem 64 palavras. A palavra prazo aparece neste trecho. O tribunal escreveu: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” A marca deste trecho no original é «1.3». O trecho soma 31 palavras. O trecho fala de prazo. O texto oficial diz: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” Este trecho está marcado «1.4» no registro. São 52 palavras no original. Nele há menção a prazo. Nas palavras do tribunal: “O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
A pergunta que o tribunal respondeu
A controvérsia foi assim delimitada pelo próprio tribunal: são 296 palavras, e elas vão abaixo em 7 excertos transcritos sem alteração, cada um apresentado pelo que ele próprio registra. São 295 palavras de pergunta, e é por elas que se mede o alcance. Dos 7 trechos do texto oficial, este é o 1º. São 38 palavras. A palavra prazo aparece neste trecho. No original: “Definir se:1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.” O tribunal marcou este trecho como «1.2)». Tem 83 palavras. Assim está no registro: “o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” No texto oficial este trecho vem sob a marca «1.3)». O trecho soma 42 palavras. O trecho fala de prazo. O tribunal escreveu: “é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” A marca deste trecho no original é «1.4)». São 60 palavras no original. Nele há menção a prazo. O texto oficial diz: “o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” Trecho 5 de 7 do texto oficial. São 39 palavras. Nas palavras do tribunal: “Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber.” Este trecho está marcado «a)» no registro. No original: “se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e.” O tribunal marcou este trecho como «b)». Assim está no registro: “se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família.”
O que muda por ter sido julgado sob o rito dos repetitivos
Por ser tese em recurso repetitivo (art. 1.036 do CPC), ela alcança os processos que discutam a mesma questão. O texto da tese invoca CPC. Transitou em julgado em 11 de setembro de 2019.
Como saber se o seu caso se encaixa
A tese do Tema 996 tem 2 itens, cada um resolvendo uma vertente da controvérsia. Citar o precedente por inteiro quando só um item alcança o caso enfraquece o argumento. Sem delimitação expressa no cadastro, o teste se faz entre a tese e a pergunta submetida, as duas transcritas acima.
Este precedente na sequência de julgamentos da mesma composição
Na composição S2, o julgamento imediatamente anterior nesta base foi o Tema 1002, em 14 de agosto de 2019 (28 dias antes). Trata de Juros de Mora - Legais / Contratuais. É matéria diferente da deste precedente (direito do consumidor); a proximidade das datas não indica relação de conteúdo entre os dois.
Perguntas frequentes
Que pergunta o Tema 996 do STJ respondeu?
São 295 palavras escritas pelo tribunal, transcritas na seção da pergunta submetida. A tese é a resposta a elas.
O Tema 996 do STJ ainda está valendo?
O cadastro de precedentes qualificados do STJ registra a situação «Trânsito em Julgado», com julgamento em 11 de setembro de 2019. É o cadastro que informa revisão, cancelamento ou superação.
Que matéria o Tema 996 do STJ decide?
O tribunal classifica o julgado em Compra e Venda, Compromisso e Espécies de Contratos.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.