Juros de obra depois do prazo de entrega: por que a cobrança pode ser indevida

O que são juros de obra e por que existem

Enquanto a construção não termina, o banco libera o dinheiro do financiamento à construtora em parcelas, conforme o avanço físico da obra, e cobra do comprador, nesse período, juros sobre o saldo já liberado — os juros de obra. É um encargo previsto na maioria dos contratos de financiamento na planta e tem lógica financeira legítima enquanto a construção segue seu curso normal: o banco está remunerando o capital adiantado antes de o imóvel existir para servir de garantia plena.

Quando o atraso da construtora transforma o encargo em custo indevido

No Tema Repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça fixou, para os contratos do Minha Casa, Minha Vida abrangidos pelo julgamento, que é ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, já incluído o período de tolerância. O comprador não deve suportar o custo financeiro do atraso imputável ao fornecedor.

Em contratos fora do recorte exato do repetitivo, a conclusão exige conferir contrato, causa da mora e precedentes aplicáveis; o art. 51, IV, do CDC continua relevante contra obrigação que imponha desvantagem exagerada, mas não substitui essa análise. A tolerância só pode ser usada até o limite contratual válido, e não para prorrogar indefinidamente a obra.

A diferença entre a dívida com o banco e a responsabilidade da construtora

Os contratos de compra e venda e de financiamento precisam ser separados, mas não se deve presumir que o banco sempre cumpriu integralmente sua parte ou que a construtora é a única responsável. É necessário identificar quem cobrou o encargo, quem causou o prolongamento da fase de obra e qual é o recorte contratual e jurisprudencial aplicável. Conforme os fatos, a pretensão pode envolver construtora, agente financeiro ou ambos.

Interromper unilateralmente o pagamento pode gerar mora e outros efeitos contratuais. Pedido de suspensão ou de restituição deve ser formulado pela via adequada, com delimitação do período posterior ao prazo de entrega e da responsabilidade de cada participante.

Documentos para reunir antes de questionar a cobrança

• Contrato de compra e venda com a construtora, incluindo a cláusula de prazo de entrega e tolerância;
• Contrato de financiamento com o banco e o histórico de liberação das parcelas de obra;
• Comprovantes de pagamento dos juros de obra mês a mês;
• Comunicação formal da construtora informando o novo prazo de entrega ou justificando o atraso;
• Habite-se e termo de entrega das chaves, quando finalmente emitidos, para delimitar o período exato do atraso.

Quando a cobrança dos juros de obra não é considerada abusiva

Cobrança dentro do prazo contratual válido e de sua tolerância não se confunde com a discutida no Tema 996. Alegação de caso fortuito, força maior ou contribuição do comprador para o atraso exige exame de validade da cláusula, nexo causal e prova concreta; não prorroga automaticamente o cronograma nem afasta, por simples afirmação, a responsabilidade do fornecedor.

Exemplo hipotético: uma compradora financiou apartamento com prazo de entrega e tolerância definidos. Depois do término de ambos, continuou pagando o encargo por dez meses. Com contrato, comprovantes e data da entrega efetiva, ela pôde delimitar o período controvertido e buscar orientação jurídica sobre quem deveria responder no caso concreto.