Contexto jurídico e comentários autorais
Comentário autoral sobre este acórdão
O REsp 1.897.867 se apoia em 4 precedentes do próprio STJ e em 1 do Supremo Tribunal Federal, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são recurso especial repetitivo e compra e venda imóvel. Precedente citado mede o lastro que Humberto Martins reuniu, não tese vinculante.
Trecho de REsp 1.897.867 do STJ: recurso especial repetitivo · O lastro de precedentes que o REsp 1.897.867 reúne · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: julgado, repetitivo.
Fontes e integridade deste vínculo
- HTML autoral publicado:
7af68e5848272bd8b4b0d961d6a4748c9ab7f5c8c91a4361b7619b4e1a99b895 - Registro documental:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91 - Campo documental:
/ementa
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Referência ao dispositivo citado na fonte
O Código Civil organizou a prescrição em duas camadas. Primeiro vêm os prazos específicos do art. 206, que variam de um a cinco anos para situações nomeadas. Só quando nenhum deles se encaixa é que se aplica o prazo geral de dez anos do art. 205.
Trecho de Artigo 205 do Código Civil: prescrição em dez anos · Por que o prazo de dez anos é a regra residual · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: prescricao.
Fontes e integridade deste vínculo
- HTML autoral publicado:
dc02eb744cf28595030315a64a44ecc81d1dc613628a92983641cec49e76e3ef - Registro documental:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91 - Campo documental:
/ementa
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Referência ao dispositivo citado na fonte
O inadimplemento que justifica romper o contrato precisa ter peso. Falhas mínimas, que não comprometem a finalidade do negócio, não autorizam a resolução — é o chamado adimplemento substancial, em que a maior parte já foi cumprida e resta pouco a concluir.
Trecho de Artigo 475 do Código Civil: resolução por inadimplemento · Nem todo descumprimento autoriza a resolução · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: contrato, resolucao.
Fontes e integridade deste vínculo
- HTML autoral publicado:
32323bd7e8e8c7adf32f2f5fdb9188eeb0e5150b452c8ffb3a40082e91d12d69 - Registro documental:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91 - Campo documental:
/ementa
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Referência ao dispositivo citado na fonte
Redação vigente, transcrita de Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), conferida em 10 de setembro de 2026: “Sempre que houver multiplicidade de recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito, haverá afetação para julgamento de acordo com as disposições desta Subseção, observado o disposto no Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal e no do Superior Tribunal de Justiça. § 1º O presidente ou o vice-presidente de tribunal de justiça ou de tribunal regional federal selecionará 2 (dois) ou mais recursos representativos da controvérsia, que serão encaminhados ao Supremo Tribunal Federal ou ao Superior Tribunal de Justiça para fins de afetação, determinando a suspensão do trâmite de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tramitem no Estado ou na região, conforme o caso. § 2º O interessado pode requerer, ao presidente ou ao vice-presidente, que exclua da decisão de sobrestamento e inadmita o recurso especial ou o recurso extraordinário que tenha sido interposto intempestivamente, tendo o recorrente o prazo de 5 (cinco) dias para manifestar-se sobre esse requerimento. § 3º Da decisão que indeferir o requerimento referido no § 2º caberá apenas agravo interno. (Redação dada pela Lei nº 13. 256, de 2016) § 4º A escolha feita pelo presidente ou vice-presidente do tribunal de justiça ou do tribunal regional federal não vinculará o relator no tribunal superior, que poderá selecionar outros recursos representativos da controvérsia.”
Trecho de Art. 1036 do Código de Processo Civil · O texto oficial, no trecho citado · Rafael Toledo.
Fontes e integridade deste vínculo
- HTML autoral publicado:
98b50cb938aba541261c237726c1f3b49ae60de99c76d56fc066db32f818f5f8 - Registro documental:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91 - Campo documental:
/ementa
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Referência ao dispositivo citado na fonte
Redação vigente, transcrita de Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), conferida em 10 de setembro de 2026: “O recorrente poderá, a qualquer tempo, sem a anuência do recorrido ou dos litisconsortes, desistir do recurso. Parágrafo único. A desistência do recurso não impede a análise de questão cuja repercussão geral ou cuja relevância da questão de direito federal infraconstitucional já tenha sido reconhecida e daquela objeto de julgamento de recursos extraordinários ou especiais repetitivos. (Redação dada pela Lei nº 15.484, de 2026) Vigência”
Trecho de Art. 998 do Código de Processo Civil · O texto oficial, no trecho citado · Rafael Toledo.
Fontes e integridade deste vínculo
- HTML autoral publicado:
ff939ce6b3acf8d0d14750ffd65aafc03a489c212ee3125eea786b73ce2488e0 - Registro documental:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91 - Campo documental:
/ementa
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Citação da mesma norma
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Citação da mesma norma
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Citação da mesma norma
Ler comentário completo · Documentos ligados a esta página
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE
RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO
DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ.
PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal
(art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição
dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a
resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel,
contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência
da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
- Delimitação da controvérsia:
2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da
comissão de corretagem for deduzido contra a
incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a)
de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por
culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do
imóvel.
2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra
o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do
Tema 1.173/STJ.
- Razões de decidir:
3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de
modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a
respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se
aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002.
Precedentes da Corte Especial.
3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele
firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na
abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta
afetação.
- Caso concreto:
4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à
extinção do feito na origem após realização de acordo entre as
partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta
instância.
- Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205,
CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra
a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do
contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o
prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da
restituição integral das parcelas pagas.
- Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas
julgado prejudicado no caso concreto.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE
RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO
DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ.
PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal
(art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição
dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a
resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel,
contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência
da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
2. Delimitação da controvérsia:
2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da
comissão de corretagem for deduzido contra a
incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a)
de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por
culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do
imóvel.
2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra
o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do
Tema 1.173/STJ.
3. Razões de decidir:
3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de
modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a
respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se
aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002.
Precedentes da Corte Especial.
3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele
firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na
abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta
afetação.
4. Caso concreto:
4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à
extinção do feito na origem após realização de acordo entre as
partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta
instância.
5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205,
CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra
a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do
contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o
prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da
restituição integral das parcelas pagas.
6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas
julgado prejudicado no caso concreto.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Segunda Seção, por unanimidade, julgar
prejudicado o recurso especial, por perda superveniente do objeto, e
fixou tese repetitiva, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Para os fins repetitivos, foi aprovada a seguinte tese no TEMA
1.099: "Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
quando o pedido de repetição dirigido contra a
incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do
contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o
prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da
restituição integral das parcelas pagas."
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira, Marco Buzzi, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy
Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(RECURSO ESPECIAL REPETITIVO - AFETAÇÃO - INTERESSE COLETIVO -
DESISTÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE)
STJ - <<QO no REsp 1063343>>-RS
STF - [[RE 693456]]
(COMPRA E VENDA IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - PRAZO PRESCRICIONAL)
STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1729210>>-SP,
<<AgInt no AREsp 1337747>>-DF,
<<AgInt no REsp 1866074>>-SP
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002
ART:00189 ART:00205 ART:00206 PAR:00003 INC:00004
INC:00005 ART:00475
- LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
ART:00998 PAR:ÚNICO ART:01036
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
A leitura do processo 1897867 no STJ começa pela combinação de classe e assunto: “RECURSO ESPECIAL” e “Tema Repetitivo 1099 Situação do tema: Acórdão Publicado”. A classe identifica a modalidade cadastrada; o assunto situa a matéria informada. Essa combinação organiza a pesquisa, mas a solução jurídica precisa ser extraída do ato decisório e de seus fundamentos.
O órgão indicado é “SEGUNDA SEÇÃO”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
1564318b63a3a7e913c5b2f09b74f12abd9a0bd9be1cb143b4417b54cae27c91. SHA-256 do comentário:ecee028475d86477b632193db8ef877541f0dcc228d7f6a37658376b7798963f.