STJ — 2167142

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. A aplicação do art. 413 do Código Civil para limitar a retenção a 10% não é cabível em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Recurso provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 938633, publicado pelo tribunal em 12 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

O art. 335 autoriza a consignação quando o credor não puder, não quiser receber o pagamento ou não comparecer para recebê-lo no lugar, tempo e forma convencionados; quando o credor for desconhecido, declarado incapaz ou residir em lugar incerto; havendo dúvida sobre quem deva legitimamente receber o pagamento; ou quando pender litígio sobre o objeto do pagamento. Fora dessas hipóteses, o devedor que simplesmente deixa de pagar por conta própria continua em mora.

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto pelo Banco do Brasil S/A contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas, julgou procedente o pedido de declaração de ineficácia das hipotecas incidentes sobre o empreendimento denominado "Metrô Office e Mall". 2. Fato relevante. O imóvel, submetido ao regime de patrimônio de afetação, teve seu terreno hipotecado para garantir não apenas o financiamento da obra, mas também uma dívida de outra empresa do grupo econômico, em violação à segregação patrimonial imposta pela Lei nº 4.591/64. 3. Decisões anteriores. A sentença de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes, ao fundamento de que a Súmula 308/STJ não seria aplicável ao caso, por se tratar de aquisição de imóveis comerciais, e de que as garantias foram regularmente constituídas. O Tribunal de Justiça reformou a sentença, declarando a ineficácia das hipotecas com base na ilegalidade de sua constituição e na proteção aos adquirentes de boa-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a imóveis comerciais; e (ii) saber se as hipotecas constituídas sobre o imóvel do empreendimento "Metrô Office e Mall" são válidas, considerando a alegada violação do regime do patrimônio de afetação previsto na Lei nº 4.591/64. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a Súmula 308/STJ não se aplica a contratos de aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita a imóveis residenciais. 6. A decisão do Tribunal de origem foi fundamentada na ilegalidade da constituição das hipotecas por violação do regime do patrimônio de afetação, previsto no art. 31-A da Lei nº 4.591/64, e no descumprimento dos deveres fiduciários pelo Banco do Brasil. 7. A análise da validade das garantias hipotecárias demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 8. A majoração da verba honorária pelo Tribunal de origem foi realizada em conformidade com o entendimento firmado no Tema Repetitivo 1.076 do STJ, que veda a fixação por equidade quando o valor da causa ou o proveito econômico forem elevados. IV. DISPOSITIVO Recurso especial improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1460615, publicado pelo tribunal em 17 de agosto de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.