O REsp 2.054.219 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 2 de março de 2026, sob relatoria de Humberto Martins, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 6 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de rescisão contratual, devolução de valores pagos e danos morais. Esta página transcreve o texto oficial do REsp
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada
com devolução de valores e reparação por danos morais, manteve
sentença de parcial procedência, condenando a recorrente à devolução
de parte dos valores pagos, ao cancelamento da inclusão do
recorrido em cadastros de crédito e à indenização por danos morais.
A parte recorrente sustenta a ocorrência de prescrição trienal da
pretensão de devolução da comissão de corretagem, a validade da
cláusula que transfere tal encargo ao comprador, a regularidade do
leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos
compradores e a inexistência de direito à devolução integral das
parcelas pagas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a pretensão de
devolução da comissão de corretagem está sujeita à prescrição
trienal ou decenal; (ii) se a cláusula que transfere o encargo da
comissão de corretagem ao comprador é válida; (iii) se o leilão
extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores
foi regular; e (iv) se há direito à devolução integral das parcelas
pagas e à indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão
de corretagem, quando o pedido de repetição for dirigido contra a
incorporadora/construtora e tiver por fundamento a resolução do
contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao
prazo de prescrição decenal, conforme tese firmada no Tema 1099/STJ.
4. A jurisprudência do STJ reconhece o direito do consumidor de
rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e
receber a restituição dos valores pagos, assegurando ao vendedor sem
culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, nos
termos da Súmula 543/STJ.
5. A realização de leilão extrajudicial não afasta o direito do
promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de
enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ.
6. A revisão da regularidade do leilão extrajudicial e da validade
da cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao
comprador, bem como a configuração do dano moral, demandaria reexame
de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas
contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e
7/STJ.
IV. DISPOSITIVO
Recurso especial não conhecido.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada
com devolução de valores e reparação por danos morais, manteve
sentença de parcial procedência, condenando a recorrente à devolução
de parte dos valores pagos, ao cancelamento da inclusão do
recorrido em cadastros de crédito e à indenização por danos morais.
A parte recorrente sustenta a ocorrência de prescrição trienal da
pretensão de devolução da comissão de corretagem, a validade da
cláusula que transfere tal encargo ao comprador, a regularidade do
leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos
compradores e a inexistência de direito à devolução integral das
parcelas pagas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a pretensão de
devolução da comissão de corretagem está sujeita à prescrição
trienal ou decenal; (ii) se a cláusula que transfere o encargo da
comissão de corretagem ao comprador é válida; (iii) se o leilão
extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores
foi regular; e (iv) se há direito à devolução integral das parcelas
pagas e à indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão
de corretagem, quando o pedido de repetição for dirigido contra a
incorporadora/construtora e tiver por fundamento a resolução do
contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao
prazo de prescrição decenal, conforme tese firmada no Tema 1099/STJ.
4. A jurisprudência do STJ reconhece o direito do consumidor de
rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e
receber a restituição dos valores pagos, assegurando ao vendedor sem
culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, nos
termos da Súmula 543/STJ.
5. A realização de leilão extrajudicial não afasta o direito do
promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de
enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ.
6. A revisão da regularidade do leilão extrajudicial e da validade
da cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao
comprador, bem como a configuração do dano moral, demandaria reexame
de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas
contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e
7/STJ.
IV. DISPOSITIVO
Recurso especial não conhecido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(PRESCRIÇÃO DECENAL - RESTITUIÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO - ENTREGA DO IMÓVEL)
STJ - <<REsp 1897867>>-CE (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 1099)
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CDC - INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA - FINANCIAMENTO)
STJ - <<AgInt no AREsp 2289941>>-RJ
(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS - DIREITO DO CONSUMIDOR)
STJ - <<REsp 1723519>>-SP
(RESOLUÇÃO DE CONTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - REALIZAÇÃO DE
LEILÃO EXTRAJUDICIAL - IRRELEVÂNCIA)
STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 2241045>>-RJ,
<<AgInt no AREsp 2272454>>-RJ,
<<AgInt no AREsp 2287231>>-RJ
(REVISÃO - REGULARIDADE DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - VALIDADE DE
CLÁUSULA CONTRATUAL - SÚMULAS 5 E 7/STJ)
STJ - <<AgInt no REsp 1859092>>-RJ
(COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR -
SÚMULAS 5 E 7/STJ)
STJ - <<AgInt no REsp 2031566>>-SP
Súmulas mencionadas no registro
STJ:5
Referências legislativas textuais na fonte
LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000005 SUM:000007 SUM:000083 SUM:000543
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
LEG:FED CFB:****** ANO:1988
***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
ART:00105 INC:00003 LET:A LET:C
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.