Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2033261 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: f88c79ee3707887cc91fe42e340c276893cc2d9cf106b17c44303df196bcd495. SHA-256 do comentário: 42e27796424b73642506c9ef73fae021a2ef2f8846e4540a5af5886514d5c431.
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A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça que, em apelação cível, reformou a sentença para julgar improcedente a cobrança de taxas de manutenção de loteamento fechado. 2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, vencidas e vincendas, ajuizada em razão de loteamento fechado. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação e condenou o réu ao pagamento das despesas condominiais em atraso no valor de R$ 15.637,57. 4. A Corte de origem reformou a sentença, rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa e deu provimento à apelação para julgar improcedente o pedido, invertendo os ônus sucumbenciais e fixando honorários em R$ 1.500,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação ao art. 1.022, incisos I e II, do CPC; e (ii) saber se é possível reconhecer a natureza propter rem e impor o pagamento das taxas com fundamento nos arts. 421, 422, 884, 1.228, 1.314 e 1.315 do CC e no art. 12 da Lei n. 4.591/1964, afastando o óbice da Súmula n. 7 do STJ e aplicando a Súmula n. 260 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há violação ao art. 1.022 do CPC. O Tribunal de origem enfrentou, de modo fundamentado, as questões postas, sendo inadequado confundir decisão desfavorável com negativa de prestação jurisdicional. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ. A pretensão demanda reexame de provas para infirmar a conclusão do acórdão recorrido sobre inexistência de averbação válida de obrigação propter rem na matrícula do imóvel. 8. Não se aplica a Súmula n. 260 do STJ. O acórdão recorrido registrou ausência de convenção de condomínio regularmente aprovada, tratando-se de loteamento fechado/condomínio de fato. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as questões suscitadas, afastando a alegada violação ao art. 1.022 do CPC. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para impedir o reexame do conjunto probatório quanto à existência de ônus real averbado e à natureza propter rem das taxas. 3. Inviável aplicar a Súmula n. 260 do STJ sem convenção condominial regularmente aprovada." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 12; CPC, arts. 1.022, 489 e 85 § 11; CC, arts. 421, 422, 884, 1.228, 1.314 e 1.315. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, Recurso Especial n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em 11/3/2015; STJ, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n. 1.984.054/CE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022.” A transcrição é literal e vem do espelho 951457, publicado pelo tribunal em 12 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
A coincidência de assunto não comprova a aplicação de tema, tese ou precedente específico a este caso.
Na obrigação pessoal comum, responde quem contraiu a dívida. Na propter rem, a lógica se inverte: a obrigação adere à coisa e transfere-se automaticamente a quem adquire a titularidade, independentemente de ter dado causa ao débito. É por isso que se diz que ela é 'ambulatória' — caminha junto com o bem. O adquirente que paga débitos anteriores pode, é claro, buscar ressarcimento do antigo proprietário em ação própria, mas perante o credor da coisa ele responde.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
que, em apelação cível, reformou a sentença para julgar
improcedente a cobrança de taxas de manutenção de loteamento
fechado.
2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de taxas
condominiais ordinárias e extraordinárias, vencidas e vincendas,
ajuizada em razão de loteamento fechado.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação e
condenou o réu ao pagamento das despesas condominiais em atraso no
valor de R$ 15.637,57.
4. A Corte de origem reformou a sentença, rejeitou a preliminar de
ilegitimidade ativa e deu provimento à apelação para julgar
improcedente o pedido, invertendo os ônus sucumbenciais e fixando
honorários em R$ 1.500,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional por violação ao art. 1.022, incisos I e II,
do CPC; e (ii) saber se é possível reconhecer a natureza propter rem
e impor o pagamento das taxas com fundamento nos arts. 421, 422,
884, 1.228, 1.314 e 1.315 do CC e no art. 12 da Lei n. 4.591/1964,
afastando o óbice da Súmula n. 7 do STJ e aplicando a Súmula n. 260
do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação ao art. 1.022 do CPC. O Tribunal de origem
enfrentou, de modo fundamentado, as questões postas, sendo
inadequado confundir decisão desfavorável com negativa de prestação
jurisdicional.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ. A pretensão demanda reexame de
provas para infirmar a conclusão do acórdão recorrido sobre
inexistência de averbação válida de obrigação propter rem na
matrícula do imóvel.
8. Não se aplica a Súmula n. 260 do STJ. O acórdão recorrido
registrou ausência de convenção de condomínio regularmente aprovada,
tratando-se de loteamento fechado/condomínio de fato.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional
quando o acórdão enfrenta as questões suscitadas, afastando a
alegada violação ao art. 1.022 do CPC. 2. Incide a Súmula n. 7 do
STJ para impedir o reexame do conjunto probatório quanto à
existência de ônus real averbado e à natureza propter rem das taxas.
3. Inviável aplicar a Súmula n. 260 do STJ sem convenção
condominial regularmente aprovada."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 12; CPC,
arts. 1.022, 489 e 85 § 11; CC, arts. 421, 422, 884, 1.228, 1.314 e
1.315.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, Recurso
Especial n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda
Seção, julgados em 11/3/2015; STJ, Agravo Interno no Agravo em
Recurso Especial n. 1.984.054/CE, relator Ministro Francisco Falcão,
Segunda Turma, julgado em 16/5/2022.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO EM
LOTEAMENTO FECHADO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO
CONFIGURADA E INCIDÊNCIA DO ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
que, em apelação cível, reformou a sentença para julgar
improcedente a cobrança de taxas de manutenção de loteamento
fechado.
2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de taxas
condominiais ordinárias e extraordinárias, vencidas e vincendas,
ajuizada em razão de loteamento fechado.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação e
condenou o réu ao pagamento das despesas condominiais em atraso no
valor de R$ 15.637,57.
4. A Corte de origem reformou a sentença, rejeitou a preliminar de
ilegitimidade ativa e deu provimento à apelação para julgar
improcedente o pedido, invertendo os ônus sucumbenciais e fixando
honorários em R$ 1.500,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional por violação ao art. 1.022, incisos I e II,
do CPC; e (ii) saber se é possível reconhecer a natureza propter rem
e impor o pagamento das taxas com fundamento nos arts. 421, 422,
884, 1.228, 1.314 e 1.315 do CC e no art. 12 da Lei n. 4.591/1964,
afastando o óbice da Súmula n. 7 do STJ e aplicando a Súmula n. 260
do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação ao art. 1.022 do CPC. O Tribunal de origem
enfrentou, de modo fundamentado, as questões postas, sendo
inadequado confundir decisão desfavorável com negativa de prestação
jurisdicional.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ. A pretensão demanda reexame de
provas para infirmar a conclusão do acórdão recorrido sobre
inexistência de averbação válida de obrigação propter rem na
matrícula do imóvel.
8. Não se aplica a Súmula n. 260 do STJ. O acórdão recorrido
registrou ausência de convenção de condomínio regularmente aprovada,
tratando-se de loteamento fechado/condomínio de fato.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional
quando o acórdão enfrenta as questões suscitadas, afastando a
alegada violação ao art. 1.022 do CPC. 2. Incide a Súmula n. 7 do
STJ para impedir o reexame do conjunto probatório quanto à
existência de ônus real averbado e à natureza propter rem das taxas.
3. Inviável aplicar a Súmula n. 260 do STJ sem convenção
condominial regularmente aprovada."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 12; CPC,
arts. 1.022, 489 e 85 § 11; CC, arts. 421, 422, 884, 1.228, 1.314 e
1.315.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, Recurso
Especial n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda
Seção, julgados em 11/3/2015; STJ, Agravo Interno no Agravo em
Recurso Especial n. 1.984.054/CE, relator Ministro Francisco Falcão,
Segunda Turma, julgado em 16/5/2022.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2033261 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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