Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2157675 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: a37ef8d6698d5ee3bbdfbb6f61232fdd6add78b661980e5b59145a11c84877ad. SHA-256 do comentário: a56e1c35d056472f7206cb91f8376004523407c78660bf55cd83f33df1cd9694.
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A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal da Lei n. 4.591/1964. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo os demais pontos e redistribuindo os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos excedentes à multa contratual. 7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n. 4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ, REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.” A transcrição é literal e vem do espelho 958646, publicado pelo tribunal em 14 de maio de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou
parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa
do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória
de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais,
com redistribuição dos ônus sucumbenciais.
2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual
c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na
entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal
da Lei n. 4.591/1964.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os
pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do
contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de
obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando
honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, §
5º, da Lei n. 4.591/1964.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros
cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo
os demais pontos e redistribuindo os honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente
possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com
cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o
valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do
STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n.
4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da
incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo
concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros
cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula
penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao
valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos
excedentes à multa contratual.
7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do
art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e
punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do
registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao
adquirente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial conhecido e provido.
Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes
pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e
inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que
excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da
Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do
registro da incorporação, independentemente da demonstração de
prejuízo concreto."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n.
4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF,
Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ,
REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ,
AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL,
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, LUCROS CESSANTES E MULTA LEGAL DO ART. 35,
§ 5º, DA LEI N. 4.591/1964. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou
parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa
do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória
de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais,
com redistribuição dos ônus sucumbenciais.
2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual
c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na
entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal
da Lei n. 4.591/1964.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os
pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do
contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de
obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando
honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, §
5º, da Lei n. 4.591/1964.
4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros
cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo
os demais pontos e redistribuindo os honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente
possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com
cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o
valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do
STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n.
4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da
incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo
concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros
cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula
penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao
valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos
excedentes à multa contratual.
7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do
art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e
punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do
registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao
adquirente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial conhecido e provido.
Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes
pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e
inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que
excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da
Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do
registro da incorporação, independentemente da demonstração de
prejuízo concreto."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n.
4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF,
Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ,
REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira
Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora
Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ,
AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 05/05/2026 a 11/05/2026, por
unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - INDENIZAÇÃO - VALOR EQUIVALENTE AO
LOCATIVO - CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES)
STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 2063640>>-SP
(CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PERCENTUAL INFERIOR AO LOCATIVO - LUCROS
CESSANTES - CUMULAÇÃO)
STJ - <<REsp 2067706>>-MG
(INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - REGISTRO NO CARTÓRIO - MULTA)
STJ - <<REsp 1952243>>-PE, <<AgInt no REsp 1998333>>-MG
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2157675 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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