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RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA
DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. TEMA 882/STJ. APLICABILIDADE AOS
LOTEAMENTOS INSTITUÍDOS NA FORMA DA LEI Nº 6.766/79. INOVAÇÃO
RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. ARTS. 141 E 492 DO CPC. MATÉRIA DE
ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO INDISPENSÁVEL. AUSÊNCIA. SÚMULA
282/STF. EXISTÊNCIA DE CONTRATO PADRÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
SÚMULA 7/STJ. DEMONSTRAÇÃO DA ANUÊNCIA COM A COBRANÇA OU ADESÃO
ASSOCIATIVA. INEXISTÊNCIA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTE.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é
inviável o conhecimento da matéria que foi suscitada apenas em
agravo interno, constituindo indevida inovação recursal, ante a
configuração da preclusão consumativa.
- A ausência de debate no acórdão recorrido quanto a temas
suscitados no recurso especial evidencia a falta de
prequestionamento. Ademais, mesmo as questões de ordem pública,
embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias
ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial,
do requisito do prequestionamento.
- Rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da
inexistência de contrato padrão ou de previsão no contrato de compra
e venda depositado no registro imobiliário de menção acerca da
existência da associação autora ou de eventual obrigação do
compromissário comprador de a ela se associar demandaria o reexame
de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.
- Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
Lei n.º 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a
questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento
fechado, por administradora constituída sob a forma de associação,
de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram
expressamente.
AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA
DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. TEMA 882/STJ. APLICABILIDADE AOS
LOTEAMENTOS INSTITUÍDOS NA FORMA DA LEI Nº 6.766/79. INOVAÇÃO
RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. ARTS. 141 E 492 DO CPC. MATÉRIA DE
ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO INDISPENSÁVEL. AUSÊNCIA. SÚMULA
282/STF. EXISTÊNCIA DE CONTRATO PADRÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
SÚMULA 7/STJ. DEMONSTRAÇÃO DA ANUÊNCIA COM A COBRANÇA OU ADESÃO
ASSOCIATIVA. INEXISTÊNCIA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTE.
1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é
inviável o conhecimento da matéria que foi suscitada apenas em
agravo interno, constituindo indevida inovação recursal, ante a
configuração da preclusão consumativa.
2. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto a temas
suscitados no recurso especial evidencia a falta de
prequestionamento. Ademais, mesmo as questões de ordem pública,
embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias
ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial,
do requisito do prequestionamento.
3. Rever as conclusões do Tribunal de origem a respeito da
inexistência de contrato padrão ou de previsão no contrato de compra
e venda depositado no registro imobiliário de menção acerca da
existência da associação autora ou de eventual obrigação do
compromissário comprador de a ela se associar demandaria o reexame
de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.
3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da
Lei n.º 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a
questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento
fechado, por administradora constituída sob a forma de associação,
de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram
expressamente.
AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 21/03/2023 a 27/03/2023,
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco
Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(INOVAÇÃO RECURSAL)
STJ - <<AgInt no REsp 2017311>>-PB,
<<AgInt no AREsp 2140156>>-RJ
(PREQUESTIONAMENTO - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA)
STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1862503>>-SP,
<<AgInt no AREsp 2069337>>-SP
(LOTEAMENTO - TAXA DE MANUTENÇÃO - ANUÊNCIA COM A COBRANÇA)
STJ - <<REsp 1991508>>-SP
Súmulas mencionadas no registro
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STF) SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
SUM:000282
- LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000007
- LEG:FED LEI:013465 ANO:2017
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.