Classe: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIALÓrgão: TERCEIRA TURMARelator: CARLOS CINI MARCHIONATTI (DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS)Data do julgamento: 2025-02-17Data da publicação: 2025-02-20
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 330cddac5b825238c3aa56217483be3712ee5d05616d87b1670017afd0dd4d06
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2733052 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 330cddac5b825238c3aa56217483be3712ee5d05616d87b1670017afd0dd4d06. SHA-256 do comentário: b8494b5a637bd8bcf0f87e4346e24be84e7a7a1462f2fcaf54a9fa02e8ca6501.
Há um dever simétrico do lado do julgador: é vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto pelo Banco do Brasil S/A contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas, julgou procedente o pedido de declaração de ineficácia das hipotecas incidentes sobre o empreendimento denominado "Metrô Office e Mall". 2. Fato relevante. O imóvel, submetido ao regime de patrimônio de afetação, teve seu terreno hipotecado para garantir não apenas o financiamento da obra, mas também uma dívida de outra empresa do grupo econômico, em violação à segregação patrimonial imposta pela Lei nº 4.591/64. 3. Decisões anteriores. A sentença de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes, ao fundamento de que a Súmula 308/STJ não seria aplicável ao caso, por se tratar de aquisição de imóveis comerciais, e de que as garantias foram regularmente constituídas. O Tribunal de Justiça reformou a sentença, declarando a ineficácia das hipotecas com base na ilegalidade de sua constituição e na proteção aos adquirentes de boa-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a imóveis comerciais; e (ii) saber se as hipotecas constituídas sobre o imóvel do empreendimento "Metrô Office e Mall" são válidas, considerando a alegada violação do regime do patrimônio de afetação previsto na Lei nº 4.591/64. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a Súmula 308/STJ não se aplica a contratos de aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita a imóveis residenciais. 6. A decisão do Tribunal de origem foi fundamentada na ilegalidade da constituição das hipotecas por violação do regime do patrimônio de afetação, previsto no art. 31-A da Lei nº 4.591/64, e no descumprimento dos deveres fiduciários pelo Banco do Brasil. 7. A análise da validade das garantias hipotecárias demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 8. A majoração da verba honorária pelo Tribunal de origem foi realizada em conformidade com o entendimento firmado no Tema Repetitivo 1.076 do STJ, que veda a fixação por equidade quando o valor da causa ou o proveito econômico forem elevados. IV. DISPOSITIVO Recurso especial improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1460615, publicado pelo tribunal em 17 de agosto de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo
para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e,
nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a
validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em
contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o
regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n.
13.786/2018.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula
contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em
contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao
patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n.
13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos
juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de
prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é
válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da
Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em
conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que,
nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza
como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e
com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.
5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o
Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi
objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de
prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal
circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial.
IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO
SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO
INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo
para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e,
nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a
validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em
contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o
regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n.
13.786/2018.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula
contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em
contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao
patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n.
13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos
juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de
prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é
válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel
celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da
Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em
conformidade com o art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que,
nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza
como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e
com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.
5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o
Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi
objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de
prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal
circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial.
IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/02/2025 a 17/02/2025,
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas
Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2733052 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
330cddac5b825238c3aa56217483be3712ee5d05616d87b1670017afd0dd4d06. SHA-256 do comentário:b8494b5a637bd8bcf0f87e4346e24be84e7a7a1462f2fcaf54a9fa02e8ca6501.