Condomínio edilício: partes comuns e unidades autônomas

Propriedade exclusiva e propriedade comum no art. 1.331

O Código Civil reconhece, nas edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. São exclusivas as porções suscetíveis de utilização independente — apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, garagens quando têm matrícula própria.

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede de esgoto, as áreas de circulação e tudo o que serve ao edifício inteiro pertencem a todos e são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da unidade.

A instituição do condomínio e a convenção

O regime nasce de um ato de instituição registrado, que individualiza as unidades e atribui a cada uma a sua fração ideal. Depois vem a convenção, aprovada pelos titulares e registrada, que funciona como a norma interna daquela comunidade.

A Lei 4.591/1964 disciplina desde 1964 as edificações construídas sob a forma de unidades isoladas entre si, residenciais ou não, que podem ser alienadas no todo ou em parte, cada unidade constituindo propriedade autônoma. As duas fontes convivem: o Código Civil trouxe o regime geral, e a lei especial permanece no que não conflita.

Por que a unidade não anda sem a fração comum

A vinculação é jurídica e permanente. Não se vende o apartamento sem a fração ideal correspondente, nem se vende a fração ideal isolada. Também não é possível renunciar às áreas comuns para deixar de pagar por elas.

É daí que decorre a obrigação de contribuir para as despesas do edifício, ainda que o proprietário não use o elevador, a piscina ou o salão de festas.

Limites do uso e conflitos típicos

Cada condômino usa sua unidade como quiser dentro da destinação do edifício, e usa as partes comuns conforme a finalidade delas, sem excluir os demais. Alterar a fachada, fechar varanda em desacordo com o projeto ou ocupar área de circulação são pontos clássicos de atrito, porque tocam o que é de todos.

Exemplo: um morador transforma a vaga demarcada em depósito fechado. Se a vaga é área comum de uso exclusivo, e não unidade autônoma com matrícula, a obra esbarra na indivisibilidade do bem comum e depende de deliberação da coletividade.

Conjuntos de casas também podem estar submetidos a esse regime, quando instituídos como condomínio edilício — o que muda regras de uso, rateio e deliberação em relação a um simples loteamento fechado.