Fração ideal: a cota de terreno e áreas comuns de cada unidade

De onde vem o percentual

A fração ideal é atribuída a cada unidade no ato de instituição do condomínio, que individualiza as partes exclusivas e vincula a elas a parcela indivisível do solo e das áreas comuns. Ela consta do memorial, da matrícula da unidade e da convenção.

O cálculo costuma partir da área da unidade em relação ao total das áreas privativas, mas pode considerar outros critérios definidos no ato de instituição, como posição e valor relativo. O que não muda é a natureza: parcela indivisível, inseparável da unidade.

Rateio de despesas: a regra e a exceção

A Lei 4.591/1964 estabelece, no art. 12, que cada condômino concorre nas despesas do condomínio recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio; e o §1º esclarece que, salvo disposição diversa da convenção, a quota corresponde à fração ideal de terreno de cada unidade.

A convenção pode adotar rateio igualitário, ou misto, e muitos condomínios o fazem. É por isso que a resposta sobre quanto cada um paga começa sempre no documento registrado, não na intuição.

Peso do voto em assembleia

Boa parte das deliberações do Código Civil é medida em frações ideais, e não em cabeças. As deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo quórum especial.

Em edifícios com unidades de tamanhos muito diferentes — coberturas e quitinetes no mesmo prédio —, essa métrica altera de fato o resultado das votações.

Alterar a fração ideal é mais difícil do que parece

Como o percentual está na matrícula de cada unidade e reflete um direito de propriedade, mudá-lo não é decisão simples de assembleia: exige alteração do ato de instituição e da convenção, com registro, e afeta todos os titulares.

Exemplo: um condomínio percebe que a distribuição feita nos anos 1970 não corresponde às áreas reais das unidades. Corrigir isso passa por retificação documental e concordância dos proprietários envolvidos, porque cada ajuste tira de um para dar a outro.

Antes de comprar, vale conferir se a fração ideal na matrícula bate com a que aparece nos boletos e na convenção. Divergência aí costuma indicar problema documental antigo.