Assembleia de condomínio: convocação e quóruns de deliberação

Quem convoca e como

O Código Civil incumbe o síndico de convocar anualmente a assembleia ordinária, na forma prevista na convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

Quando o síndico não convoca, os próprios condôminos podem fazê-lo, observado o número mínimo previsto em lei e na convenção. A Lei 4.591/1964 mantém no art. 24 a previsão da assembleia geral ordinária anual convocada pelo síndico na forma da convenção, com aprovação das verbas de despesa por maioria dos presentes.

Ordinária e extraordinária

A ordinária tem pauta típica e periodicidade anual: contas, orçamento, contribuições, eleição. A extraordinária é convocada quando um assunto específico exige decisão fora desse calendário — obra urgente, ação judicial, alteração de regras de uso.

A pauta publicada delimita o que pode ser decidido. Deliberação sobre matéria estranha ao edital é campo fértil para anulação, porque tira do condômino ausente a informação que ele precisaria para comparecer.

Os quóruns que a lei fixa

A regra geral está no art. 1.352: salvo quando exigido quórum especial, as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Há quóruns qualificados. A alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.351. Obras voluptuárias e acréscimos têm exigências próprias, e a realização de obras necessárias e urgentes segue regime diverso.

A convenção pode detalhar procedimentos, mas não pode reduzir os quóruns fixados em lei.

Participação, procuração e inadimplência

Condômino pode se fazer representar por procurador, e a convenção costuma disciplinar limites — número de representações por pessoa, forma do instrumento, prazo de entrega.

O condômino em atraso não perde o direito de participar dos debates, mas o Código Civil restringe seu direito de voto enquanto persistir a inadimplência. É ponto sensível: a checagem da situação de cada unidade deve ser feita antes da votação, com base na lista de presença.

Exemplo: uma assembleia aprova, por maioria simples dos presentes, a mudança da destinação de uma área comum para uso comercial. Como o tema exige dois terços, a deliberação nasce vulnerável e tende a ser desconstituída se questionada.