Condomínio voluntário: quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo bem

O teste da matrícula

No condomínio voluntário existe uma única matrícula, e nela aparecem os nomes dos coproprietários com percentuais — 50% e 50%, 1/3 para cada, 20% e 80%. Ninguém consegue apontar qual cômodo ou qual metade do terreno lhe pertence.

No condomínio edilício há matrícula própria para cada unidade autônoma, com a fração ideal do terreno vinculada a ela, e uma convenção registrada. A Lei 4.591/1964 disciplina esse regime de edificações em unidades isoladas, com síndico, assembleia e rateio de despesas comuns.

Quem herda um apartamento em partilha com irmãos vive as duas coisas ao mesmo tempo: o prédio é edilício, e aquela unidade específica está em condomínio voluntário entre os herdeiros.

Regras de decisão entre coproprietários

As deliberações sobre a coisa comum se tomam por maioria calculada pelo valor dos quinhões, não por número de pessoas. Dois condôminos com 30% cada não superam um só com 40%, quando a lei exige maioria absoluta de quinhões.

Alterar a destinação do bem ou entregar seu uso a estranhos, porém, não se resolve por maioria: exige consenso de todos. Alugar a casa comum, portanto, é decisão que passa por cada um dos donos.

Como se sai de um condomínio voluntário

A permanência nunca é obrigatória. Qualquer condômino pode exigir a divisão a qualquer tempo, e apenas um pacto expresso de indivisão, limitado a cinco anos e renovável, adia esse direito.

Em imóvel que não comporta divisão cômoda — um apartamento, uma casa, um lote pequeno —, o desfecho previsto no art. 1.322 é a venda com repartição do apurado, salvo se um dos donos adjudicar o bem indenizando os demais. Em condições iguais de oferta, o condômino prefere ao estranho.

Exemplo: dois ex-cônjuges mantêm o apartamento em nome dos dois após o divórcio. Um deles quer o dinheiro; o outro, morar. A saída é um comprar a parte do outro pelo valor de mercado ou, na falta de acordo, requerer a extinção do condomínio em juízo, com alienação do imóvel.

Despesas e o risco de deixar tudo informal

Cada condômino concorre para as despesas de conservação e para os ônus do bem na proporção da sua parte, com presunção de igualdade das frações quando o título silencia. IPTU, seguro e reforma estrutural entram nessa conta.

O erro frequente é conviver anos sem registrar nada: um paga tudo, outro usa sozinho, ninguém formaliza. Quando a venda finalmente aparece, a prestação de contas retroativa se torna a parte mais difícil da negociação. Recibos, comprovantes de pagamento e um ajuste escrito sobre uso e despesas evitam esse passivo.