O que a ata notarial precisa atestar na usucapião extrajudicial
Quem decide pedir usucapião pela via extrajudicial descobre logo que a ata notarial não é uma formalidade qualquer: é o documento central que o tabelião lavra para atestar, com sua fé pública, os fatos que sustentam a posse alegada. Sem uma ata bem-feita, o pedido não avança no registro de imóveis, e boa parte das rejeições de usucapião extrajudicial nasce justamente de ata notarial incompleta ou baseada só na palavra do requerente.
O papel da ata dentro do requerimento
O art. 401, I, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ para o foro extrajudicial exige que o requerimento de usucapião extrajudicial seja instruído com ata notarial contendo a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e de seu cônjuge ou companheiro, se houver, e também do titular do imóvel constante da matrícula objeto da usucapião. Não é, portanto, um documento avulso: a ata precisa amarrar quem pede, quem é o dono registral e o imóvel em disputa.
O que precisa constar do conteúdo da ata
As alíneas do art. 401, I, detalham o conteúdo mínimo: a descrição do imóvel conforme a matrícula, com suas características físicas, edificações e benfeitorias; o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; a forma como o requerente adquiriu a posse; a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; quantos imóveis são atingidos pela pretensão e sua localização; e o valor do imóvel. A norma ainda permite ao tabelião incluir outras informações que julgar necessárias, como depoimentos de testemunhas ou de partes confrontantes.
A ata não pode se apoiar só na palavra do requerente
O § 2º do art. 402 do mesmo código é categórico: podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas — mas ela não pode se basear apenas em declarações do requerente. Isso significa que o tabelião precisa reunir prova além do relato de quem pede a usucapião: contas de consumo antigas, fotos datadas, depoimentos de vizinhos, documentos de posse anterior. O § 1º do art. 402 ainda autoriza o tabelião a ir até o imóvel para realizar as diligências necessárias à lavratura.
O limite do que a ata prova
O § 3º do art. 402 deixa claro que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para instruir o requerimento extrajudicial perante o registrador de imóveis. É o registrador, e não o tabelião, quem decide se o conjunto de documentos comprova o direito à usucapião. A ata é prova qualificada da posse e de seu tempo, não uma declaração de que a propriedade já pertence ao requerente.
O custo do serviço e o que pesa nele
O valor cobrado pelo tabelionato de notas para lavrar a ata varia por estado, porque cada tribunal de justiça fixa sua própria tabela de emolumentos. O ponto relevante para quem pede orçamento é que a ata notarial de usucapião costuma ser tratada como ato de conteúdo econômico, o que aproxima seu custo do valor do imóvel envolvido, e não de uma taxa fixa e baixa como a de uma certidão simples. Antes de contratar, vale pedir ao tabelionato o cálculo específico com base no valor declarado do imóvel, já que o § 8º do art. 401 do código de normas usa como referência o valor venal do último lançamento de IPTU ou ITR, ou o valor de mercado aproximado quando não houver lançamento. Um requerente que subestima essa diferença de custo entre uma certidão simples e uma ata notarial completa costuma se surpreender no orçamento; reunir previamente os documentos de posse com apoio de advogado particular, com atendimento remoto, ajuda a preparar a instrução do pedido antes de procurar o tabelionato, sem garantir o valor final que será cobrado.
Perguntas frequentes
A ata notarial sozinha já garante o reconhecimento da usucapião?
Não. O § 3º do art. 402 do Código Nacional de Normas do CNJ para o foro extrajudicial estabelece que a ata serve apenas para instruir o pedido perante o registrador de imóveis, que é quem decide sobre o reconhecimento da usucapião.
O tabelião pode lavrar a ata só com base no que o requerente conta?
Não. O § 2º do art. 402 exige que a ata se apoie em imagens, documentos, gravações ou depoimento de testemunhas, vedando que se baseie apenas em declarações do requerente.
O custo da ata notarial é o mesmo em qualquer estado?
Não. Cada tribunal de justiça fixa sua própria tabela de emolumentos, e a ata costuma ser cobrada como ato de conteúdo econômico vinculado ao valor do imóvel, o que faz o custo variar bastante conforme o estado e o valor declarado do bem.
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