Chaves entregues sem habite-se: o que o comprador pode exigir

O que o art. 44 da Lei 4.591/1964 exige para a conclusão da obra

O art. 44 da Lei 4.591/1964 trata da conclusão da construção e da entrega das unidades, vinculando a regularidade da obra à documentação que comprova sua conformidade com o projeto aprovado, o que na prática inclui o habite-se expedido pela prefeitura. Sem esse documento, a construção segue, para efeitos legais, incompleta, ainda que o acabamento pareça pronto aos olhos do comprador.

Por que forçar a entrega sem habite-se pode ser prática abusiva

O art. 39 do CDC veda ao fornecedor práticas abusivas, entre elas exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva. Pressionar o comprador a assinar o termo de entrega e assumir a posse de um imóvel sem a documentação de conclusão regular, transferindo a ele o risco de eventual embargo, multa municipal ou dificuldade de conseguir financiamento e seguro, pode ser enquadrado nessa vedação, especialmente quando o comprador não é informado com clareza sobre a ausência do habite-se antes da entrega.

O que muda na cobrança da multa por atraso sem o documento

Entrega sem habite-se não interrompe a contagem da multa por atraso na entrega prevista no contrato, porque a obrigação da incorporadora só se considera cumprida quando a unidade está juridicamente apta a ser habitada. Comprador que aceita as chaves sem o documento, sob pressão, não perde automaticamente o direito de continuar cobrando a multa pelo período em que o imóvel ainda estava irregular.

Documentos para verificar antes de aceitar a entrega

• Habite-se emitido pela prefeitura, específico para aquela edificação.
• Certidão de conclusão de obra averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro.
• Comunicação formal da incorporadora convocando para a entrega das chaves.
• Contrato de compra e venda, para verificar a cláusula de multa por atraso e o prazo de tolerância.

Como agir diante da pressão para receber sem o documento

O comprador pode recusar a assinatura do termo de entrega até a apresentação do habite-se, notificando a incorporadora por escrito sobre a irregularidade e mantendo a contagem da multa contratual. Quando a pressão é grande e o comprador precisa da moradia, é possível receber as chaves com ressalva expressa por escrito, deixando registrado que a posse não implica renúncia ao direito de cobrar a multa e de exigir a regularização.

Quando a falta de habite-se não gera direito adicional

Se o habite-se é obtido em prazo curto, logo após a entrega, e o atraso residual não causou prejuízo relevante ao comprador, dificilmente a Justiça reconhece indenização além da multa contratual já prevista. A demora do próprio comprador em reclamar, aceitando a situação por muito tempo sem qualquer ressalva, também enfraquece o pedido posterior de compensação adicional.

Como uma compradora recusou a entrega sem habite-se

Uma compradora foi convocada para retirar as chaves e, ao pesquisar no site da prefeitura, descobriu que o habite-se do bloco ainda não tinha sido emitido. Notificou a incorporadora por escrito, recusando a assinatura do termo de entrega até a regularização e mantendo a cobrança da multa contratual por atraso. Trinta dias depois, com o habite-se emitido, recebeu as chaves e cobrou o valor da multa referente ao período de irregularidade, incluindo os dias adicionais até a expedição do documento. Diante de pressão para assinar a entrega sem a documentação completa, buscar orientação de advogado particular antes de aceitar as chaves, com análise remota do contrato e da certidão de matrícula, evita perder o direito de cobrar depois.