Assembleia de instalação: como o condomínio deixa de ser da incorporadora
Nos primeiros meses depois da entrega das chaves, o condomínio ainda funciona sob a gestão provisória da própria incorporadora, situação que precisa ser encerrada por meio da primeira assembleia geral, que instala o condomínio de fato e elege o síndico entre os próprios moradores. A dúvida de quem convoca essa reunião surge justamente porque, nesse momento, a incorporadora ainda administra o prédio e nem sempre tem pressa em passar o bastão.
O dever da incorporadora de convocar a assembleia de instalação
O art. 44 da Lei 4.591/1964, ao tratar da conclusão da obra e da entrega das unidades, é a base para entender que a gestão da incorporadora sobre o condomínio é temporária e finalística, destinada a viabilizar a transição para a administração dos próprios moradores. Na prática, a incorporadora deve convocar a assembleia geral de instalação do condomínio dentro de prazo razoável após a entrega de parte significativa das unidades, e a demora injustificada nessa convocação pode ser suprida pelos próprios condôminos.
O papel do síndico eleito segundo o art. 1.348 do Código Civil
O art. 1.348 do Código Civil elenca as atribuições do síndico, entre elas representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, e prestar contas à assembleia. Uma vez eleito na assembleia de instalação, o síndico escolhido pelos moradores assume essas funções em substituição à incorporadora, que deixa de administrar o condomínio e presta contas finais da gestão provisória exercida até ali.
Vícios comuns em convenções redigidas pela própria incorporadora
Como a convenção de condomínio costuma ser redigida ainda pela incorporadora, antes mesmo da entrega, é comum encontrar cláusulas que favorecem a própria empresa, como isenção de responsabilidade por vícios de construção, regras de quórum que dificultam a fiscalização dos moradores ou previsão de retenção prolongada de unidades não vendidas sem contribuição proporcional ao condomínio. A assembleia de instalação é o momento adequado para os novos moradores revisarem esses pontos e, se necessário, deliberarem por alterações posteriores da convenção. Quando a incorporadora ainda mantém unidades não vendidas no empreendimento, ela permanece condômina dessas unidades específicas mesmo depois da instalação, respondendo pelas despesas correspondentes na mesma proporção de qualquer outro proprietário.
Perguntas frequentes
Se a incorporadora não convocar a assembleia, os moradores podem fazer isso sozinhos?
Sim. Passado prazo razoável após a entrega de parte relevante das unidades sem convocação pela incorporadora, um grupo de condôminos pode convocar a assembleia de instalação por conta própria, seguindo o quórum mínimo previsto na convenção ou, na omissão dela, as regras gerais do Código Civil sobre condomínio.
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