Lazer reduzido em relação ao lançamento: o que o condomínio pode pedir

A publicidade do lançamento vincula pelo art. 30 do CDC

Na incorporação, compradores decidem também pelas características coletivas exibidas na planta e no material de lançamento. Quando a publicidade identifica piscina, salão, metragem ou acabamento, esses dados passam, à luz do art. 30 do CDC, a compor a referência do negócio. A incorporadora não pode depois reduzir a área ou substituir o item como se a apresentação fosse apenas ilustrativa, salvo ressalva clara e compatível com o projeto e o contrato. A comparação deve usar a peça publicitária preservada, o memorial e o que foi efetivamente entregue.

O dever de seguir o projeto aprovado, previsto no art. 43 da Lei 4.591/1964

O art. 43 da Lei 4.591/1964 impõe à incorporadora responsabilidade pela execução da obra conforme o projeto e o memorial descritivo registrados, o que inclui as áreas comuns detalhadas nesses documentos. Redução de metragem, supressão de equipamentos de lazer ou substituição por itens de padrão inferior sem a anuência dos condôminos representa descumprimento desse dever, com consequências que vão do abatimento proporcional do preço à obrigação de adequar a área ao que foi registrado, quando isso ainda for tecnicamente possível.

Documentos que sustentam o pedido coletivo

• Material publicitário do lançamento, incluindo maquete, folder e site do empreendimento, preferencialmente com registro de data.
• Memorial descritivo registrado no cartório, que detalha as áreas comuns prometidas.
• Relatório fotográfico comparando o entregue com o prometido.
• Ata de assembleia de condomínio deliberando sobre a reclamação coletiva.

Como organizar a reclamação em nome do condomínio

Como a área de lazer é bem comum, o síndico, autorizado por assembleia, tem legitimidade para reclamar em nome do condomínio, unificando o que seria uma dispersão de reclamações individuais em um único processo. Essa unificação fortalece a posição do condomínio, tanto na negociação direta com a incorporadora quanto em eventual ação judicial, além de dividir o custo de perícia técnica entre todos os beneficiados pela área comum.

O caminho judicial e o que pedir

Frustrada a negociação direta, cabe ação de obrigação de fazer, para forçar a adequação da área comum ao projeto registrado quando ainda for possível, cumulada com pedido de abatimento proporcional do valor do condomínio ou indenização quando a adequação física não for mais viável. A perícia técnica costuma ser decisiva para comparar o memorial descritivo registrado com o que foi efetivamente construído.

Quando a diferença não configura descumprimento

Pequenas variações de acabamento, mudança de fornecedor de equipamentos com especificação técnica equivalente ou ajustes autorizados previamente pelos próprios condôminos em assembleia não configuram, em regra, descumprimento contratual. A margem de tolerância também tende a ser menor quanto mais específica e detalhada for a publicidade do lançamento sobre aquele item da área comum.

Como um condomínio cobrou a área de lazer prometida

Um condomínio recém-entregue percebeu que a área de lazer, anunciada na maquete com piscina, espaço gourmet e quadra poliesportiva, havia sido entregue sem a quadra, substituída por um pequeno playground não mencionado no material de venda. Em assembleia, os condôminos autorizaram o síndico a reunir o material publicitário e o memorial descritivo e a notificar a incorporadora, exigindo a adequação ou o abatimento correspondente no valor pago. Diante da recusa da empresa em adequar a área, o condomínio, com apoio de advogado particular contratado de forma coletiva e com atuação remota entre os moradores, ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, sustentada no laudo técnico que comparou o projeto registrado com o que foi entregue.