Hipoteca da construtora com o banco não atinge quem já comprou

O que garante a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça

A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Em outras palavras, o banco não pode executar a garantia hipotecária contra a unidade de quem já comprou, mesmo que a hipoteca tenha sido registrada antes do contrato de compra, porque o financiamento é um negócio entre a construtora e o banco, do qual o comprador não faz parte.

Por que os bancos aceitam o terreno ou o empreendimento como garantia

É comum que a incorporadora obtenha financiamento para a obra oferecendo o terreno ou as próprias unidades como garantia hipotecária ao banco, viabilizando o crédito necessário para construir. O problema surge quando a construtora não quita esse financiamento, e o banco tenta executar a garantia sobre unidades que já foram vendidas e, muitas vezes, já quitadas pelos compradores, sem que eles tenham qualquer responsabilidade pela dívida entre a empresa e a instituição financeira.

Documentos que comprovam a posição do comprador

• Instrumento de compra do apartamento, seja escritura definitiva, seja contrato particular, com data clara de assinatura.
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos ao longo do financiamento junto à incorporadora.
• Certidão de matrícula do imóvel, para verificar a existência e a data de registro da hipoteca do banco.
• Eventual notificação de execução recebida do banco ou do cartório.

Como agir diante da tentativa de execução da hipoteca

Ao receber qualquer notificação de execução ou penhora relacionada à hipoteca da construtora, o comprador deve apresentar embargos de terceiro, instrumento processual específico para proteger quem tem posse ou direito sobre o bem penhorado sem ser parte da dívida executada. Juntando o contrato de compra e os comprovantes de pagamento, a Súmula 308 costuma ser suficiente para afastar a constrição sobre a unidade já vendida, ainda que a hipoteca tenha sido registrada antes da compra.

Quando a proteção da súmula pode ser questionada

A defesa baseada na Súmula 308 enfraquece quando existe prova de que o comprador sabia da hipoteca e agiu em conluio com a construtora para lesar o banco, ou quando o próprio contrato de compra previa expressamente a assunção da dívida hipotecária pelo comprador como parte do preço, hipótese incomum, mas que muda a análise do caso. Fora dessas situações excepcionais, a tendência da jurisprudência é proteger o adquirente de boa-fé.

Como um casal afastou a execução da hipoteca do banco

Um casal quitou integralmente o apartamento em 2019 e, em 2026, recebeu comunicado do banco informando que o imóvel seria levado a leilão por dívida da construtora com o financiamento da obra, contraída anos antes da compra do casal. Reuniram o contrato quitado e os comprovantes de pagamento e apresentaram embargos de terceiro citando a Súmula 308, obtendo liminar que suspendeu o leilão sobre aquela unidade específica. Diante de uma cobrança bancária relacionada a dívida da construtora, reunir o contrato e o histórico de pagamento e buscar apoio de advogado particular, com protocolo digital dos embargos, evita que o prazo de defesa se perca enquanto o comprador ainda está reunindo a documentação.