Aluguel sem contrato escrito: como provar a locação, reajustar e retomar o imóvel

Locação verbal é válida e corre por prazo indeterminado

O art. 47 da Lei 8.245/1991 trata das locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses: findo o prazo estabelecido, elas se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado.

Essa é a diferença central em relação ao contrato escrito de trinta meses ou mais. Naquele, o art. 46 permite ao locador denunciar a locação ao fim do prazo, sem precisar justificar. Na locação verbal, a retomada só ocorre nas hipóteses que a própria lei enumera.

Em que situações o imóvel pode ser retomado

O art. 47 lista os fundamentos. Entre eles estão os casos do art. 9º — mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo poder público —, o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio, e o pedido para demolição ou obras licenciadas que aumentem a área construída em pelo menos vinte por cento.

Há ainda uma porta que se abre com o tempo: quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos, a retomada é admitida sem necessidade daquelas justificativas.

Seja qual for o fundamento, a ação para reaver o imóvel é a de despejo, conforme o art. 5º da mesma lei. Trocar a fechadura, remover móveis ou cortar água e luz é caminho que gera responsabilidade para quem o adota.

Como se prova o que nunca foi assinado

A prova da locação verbal é feita por qualquer meio admitido em direito. O antigo limite do art. 227 do Código Civil, que restringia a prova exclusivamente testemunhal em negócios acima de determinado valor, foi revogado pelo Código de Processo Civil de 2015; permanece o parágrafo único, segundo o qual a prova testemunhal é admissível como subsidiária ou complementar da prova por escrito.

O próprio Código de Processo Civil estabelece, no art. 442, que a prova testemunhal é sempre admissível, salvo disposição legal em sentido diverso.

Os elementos que costumam sustentar o caso:

• Comprovantes de transferência ou depósitos mensais, com histórico e valores repetidos.
• Mensagens de aplicativo tratando de valor, data de vencimento, reajuste ou reparos.
• Contas de água, luz e gás em nome do ocupante, com endereço do imóvel.
• Recibos, ainda que informais, e anotações de pagamento.
• Testemunhas: vizinhos, zelador, síndico, corretor que apresentou o imóvel.

Reajuste e revisão do valor

Sem cláusula escrita, não existe índice previamente pactuado. O art. 18 permite que as partes fixem de comum acordo novo valor de aluguel e insiram cláusula de reajuste — e é exatamente essa a via natural: propor por escrito o novo valor, com prazo para resposta, formalizando o que antes era verbal.

Não havendo acordo, o art. 19 abre a revisional judicial após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado.

Vale lembrar o art. 17: a convenção do aluguel é livre, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Encargos, IPTU e reparos quando nada foi combinado

Na falta de ajuste expresso, aplicam-se as regras legais. As despesas ordinárias de condomínio e o consumo de água, luz e gás ficam com o locatário; as despesas extraordinárias, definidas no parágrafo único do art. 22, ficam com o locador — obras que interessem à estrutura, pintura de fachada, reposição das condições de habitabilidade, fundo de reserva.

IPTU e prêmio de seguro complementar contra fogo, pelo mesmo art. 22, são do locador, salvo convenção diversa. Como aqui não há contrato escrito, quem alega a transferência desses encargos ao inquilino precisa demonstrar o acordo — recibos que discriminem o pagamento ajudam.

Passo a passo para regularizar antes de litigar

1. Reúna o histórico completo de pagamentos, com extratos dos últimos anos. 2. Salve conversas e e-mails, preservando datas e números de telefone. 3. Formalize por escrito, com aviso de recebimento ou por mensagem com confirmação, a proposta de contrato escrito, o novo valor ou a notificação de desocupação, conforme o objetivo. 4. Havendo atraso, notifique indicando meses, valores e prazo para pagamento. 5. Persistindo o impasse, a via judicial é a ação de despejo, com ou sem cobrança conjunta dos aluguéis.

Exemplo: um proprietário aluga uma casa a um conhecido por acordo verbal em 2019; em 2026, quer o imóvel para o filho morar. Com mais de cinco anos de locação ininterrupta e prova documental dos pagamentos mensais, o caminho é notificar e, se não houver desocupação, ajuizar o despejo.

Casos de locação verbal com anos de histórico costumam envolver valores relevantes e reunião de prova dispersa, e a análise por advogado particular pode ser feita à distância, com envio digital de extratos, mensagens e contas.