Quais despesas de condomínio o inquilino paga na locação?
O boleto do condomínio não decide, pelo nome da rubrica, quem suporta a despesa na locação. Os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991 separam custos extraordinários, atribuídos ao locador, de despesas ordinárias comprovadas, atribuídas ao locatário. A finalidade, o período e a documentação do gasto precisam ser conferidos antes de repassar ou recusar qualquer parcela.
Despesas extraordinárias preservam ou ampliam o patrimônio
O artigo 22, inciso X, coloca a cargo do locador as obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, a pintura de fachadas e partes externas, as obras destinadas a repor a habitabilidade do edifício e as indenizações trabalhistas relativas a período anterior ao início da locação. Também lista a instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, a decoração ou paisagismo das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva.
A lista mostra que valor alto não é o único critério. Uma parcela pequena para constituir reserva continua extraordinária, enquanto uma manutenção cotidiana cara pode ser ordinária. A ata da assembleia e o contrato da obra revelam a destinação real.
Despesas ordinárias financiam administração e conservação corrente
O artigo 23, inciso XII e parágrafo 1º, atribui ao locatário salários e encargos dos empregados do condomínio, consumo das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das instalações internas de uso comum, além da manutenção de sistemas hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, lazer, elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas. Pequenos reparos nesses sistemas também aparecem na relação legal.
O locatário só fica obrigado quando houver comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, e pode exigir essa prova a qualquer tempo. Saldo negativo de gestão e reposição do fundo de reserva podem ser ordinários somente nos limites e períodos descritos pela própria lei.
Fundo de reserva exige identificar constituição ou reposição
A constituição do fundo é despesa extraordinária do proprietário. Já a reposição de quantia que tenha sido usada, total ou parcialmente, para despesas ordinárias durante a locação integra a lista do artigo 23. Se o consumo do fundo ocorreu antes do início do contrato, a exceção legal impede transferir essa reposição ao novo inquilino.
Por isso, o simples rótulo 'fundo de reserva' não basta. O demonstrativo deve mostrar se a cobrança está formando patrimônio, recompondo gasto corrente da ocupação atual ou cobrindo período anterior.
Ata, balancete e rateio resolvem a classificação concreta
Peça a ata que aprovou a despesa, o orçamento, a data da execução e o balancete que demonstra como o valor foi usado. Uma troca integral de elevadores pode ser instalação extraordinária; reposições e manutenção periódica do equipamento existente podem ser ordinárias. Pintura externa da fachada é exemplo legal de custo do locador, enquanto pintura das dependências internas de uso comum está na lista ordinária.
Cláusula que repassa genericamente todo o condomínio não altera a natureza de cada parcela. A contestação deve ser itemizada, sem descontar por conta própria valores de um aluguel vincendo. Uma revisão do contrato e dos documentos condominiais permite formular o pedido correto sem prometer reembolso automático.
Perguntas frequentes
Uma obra aprovada como 'ordinária' pela assembleia obriga o inquilino?
Não necessariamente. A classificação locatícia depende da natureza e do período da despesa à luz dos artigos 22 e 23, além da prova do orçamento e do rateio.
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