O inquilino paga fundo de reserva do condomínio?
A resposta depende da origem da parcela. A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária do locador. A reposição de valores do fundo usados para custear despesas ordinárias durante a locação pode caber ao locatário. A Lei do Inquilinato distingue expressamente essas situações, por isso um 'não' absoluto induz a erro.
Constituir a reserva patrimonial é obrigação do locador
O artigo 22, inciso X, alínea g, inclui a constituição do fundo de reserva entre as despesas extraordinárias de condomínio. A cobrança destinada a formar ou ampliar essa reserva permanece vinculada ao patrimônio da unidade e não corresponde ao consumo mensal do ocupante. Mesmo que o condomínio emita um boleto único, o locador deve suportar essa parte.
Uma chamada extra para recompor patrimônio sem relação com gasto ordinário atual também não muda de natureza apenas porque a administração a nomeou como reposição. É preciso olhar a saída de caixa que originou o rateio.
Reposição por despesa ordinária atual pode caber ao locatário
O artigo 23, parágrafo 1º, alínea i, inclui nas despesas ordinárias a reposição do fundo total ou parcialmente utilizado para custear ou complementar os gastos correntes descritos nas alíneas anteriores. A exceção é explícita: se o uso se refere a período anterior ao início da locação, a reposição não deve ser transferida ao inquilino atual.
A data do boleto de reposição, isoladamente, não resolve. Importa saber quando e para que o fundo foi consumido. Um balancete pode mostrar, por exemplo, que a reserva pagou salários e manutenção durante os meses em que o locatário ocupava o imóvel.
Como conferir e pedir restituição sem criar nova mora
Solicite balancetes, ata, previsão orçamentária e planilha de rateio. Separe constituição, reposição ordinária do período atual e recomposição de período anterior. O artigo 23 permite ao locatário exigir a comprovação das despesas ordinárias a qualquer tempo.
Se houve pagamento de parcela que competia ao locador, formalize o valor e proponha devolução ou compensação documentada. Não abata unilateralmente do aluguel seguinte: compensação exige dívidas recíprocas, líquidas e vencidas, e a divergência sobre a natureza da cota pode gerar cobrança de mora. Uma avaliação individual é necessária quando o histórico não discrimina o uso do fundo. Registre ainda quem recebeu cada pagamento e quais competências foram alcançadas, para não pedir ao locador a devolução de parcela que o condomínio já lançou como gasto corrente da ocupação.
Perguntas frequentes
O nome 'fundo de reserva' no boleto basta para cobrar do proprietário?
Não. É necessário distinguir a constituição do fundo da reposição de valor usado em despesa ordinária e verificar a qual período o gasto pertence.
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