Direito de preferência depois da consolidação da propriedade
Depois que a consolidação é averbada, o devedor não conserva uma segunda purgação da mora sob as regras atuais. Ele pode exercer preferência para adquirir o imóvel antes do segundo leilão, mas o preço inclui a dívida e diversos custos de transferência. Tratar isso como simples quitação das parcelas atrasadas cria uma expectativa incompatível com a Lei 9.514/1997 e com o Tema 1.288 do STJ.
Consolidação encerra a possibilidade de apenas curar o atraso
No regime posterior à Lei 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade sem purgação anterior, o pagamento das prestações vencidas não restabelece o contrato. O Tema 1.288 do STJ fixou que o devedor passa a ter somente a preferência prevista no art. 27, § 2º-B.
A matrícula atualizada mostra a data da averbação. Consultar apenas o aplicativo do banco ou um boleto em aberto não esclarece se a posição registral já mudou, e a medida correta depende precisamente desse marco.
A preferência pode ser exercida até o segundo leilão
Da consolidação até a data de realização do segundo leilão, o antigo fiduciante pode adquirir o imóvel pelo preço legal. Não é necessário vencer uma disputa de lances, mas o exercício deve ser formalizado antes do limite e seguir o procedimento indicado pelo credor e pelo registro.
Data, horário e local dos leilões devem ser comunicados aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico. Obter edital e comprovantes de comunicação permite calcular a janela sem depender de informação oral do atendimento bancário.
O preço é maior que o saldo mostrado no extrato
A conta reúne dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, condomínio e tributos, inclusive ITBI e eventual laudêmio pagos na consolidação. Também cabem os custos da cobrança e do leilão. Como se trata de nova aquisição, o fiduciante assume ainda tributos, custas e emolumentos exigíveis para transferir o imóvel de volta.
Por isso, o valor de preferência não corresponde ao atraso nem necessariamente ao saldo devedor isolado. A memória deve separar rubricas, datas e comprovantes para que cobranças sem base possam ser contestadas de forma específica.
Casos antigos exigem linha do tempo própria
O Tema 1.288 preservou situações anteriores à Lei 13.465/2017 em que a propriedade já estava consolidada e a mora havia sido purgada segundo o regime então aplicável. Para os atos posteriores, a data de celebração do contrato não mantém, por si só, a disciplina antiga.
Contrato antigo, portanto, não significa automaticamente direito atual de reativação. É necessário cruzar vigência da lei, consolidação e eventual pagamento já realizado.
Como formalizar a intenção e conferir o valor
Solicite por escrito ao credor a memória do preço de preferência, o canal de pagamento, os documentos de consolidação e os editais. Protocole a manifestação de interesse sem aguardar o último dia e peça confirmação sobre despesas que continuam sendo acrescidas.
Se houver recusa de informação, rubrica sem prova ou risco de realização do segundo leilão, um advogado pode avaliar a medida adequada. O pedido precisa demonstrar capacidade de cumprir o preço legal; alegar apenas intenção de pagar as parcelas vencidas não equivale ao exercício da preferência.
Depois do segundo leilão a preferência deixa de existir
O limite legal é a realização do segundo leilão, e não uma fase indefinida até a revenda do imóvel pelo credor. Depois disso, eventual discussão se volta à regularidade dos atos, à destinação do produto da venda e ao saldo, conforme a espécie do financiamento.
Intimação inválida, preço abaixo do piso ou erro de cálculo podem justificar análise judicial, mas não recriam automaticamente a oportunidade de compra. A proteção de terceiro e as regras de perdas e danos também dependem do momento e da modalidade da operação.
Perguntas frequentes
Após a consolidação, posso pagar apenas as parcelas atrasadas?
No regime posterior à Lei 13.465/2017, não. Se não houve purgação antes da consolidação, resta a preferência para nova aquisição pelo preço completo do art. 27, § 2º-B.
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