O usufrutuário normalmente pode explorar economicamente o imóvel
O usufruto separa propriedade e uso. O nu-proprietário mantém o domínio, enquanto usufrutuário tem posse, uso, administração e percepção dos frutos, nos limites do título e da lei. Aluguel é fruto civil e, em regra, pertence ao usufrutuário, que pode celebrar locação sem precisar transferir a propriedade. Isso não autoriza vender o imóvel, destruir sua substância ou criar contrato que ignore o fim do usufruto. Escritura, registro, prazo e cláusulas precisam ser lidos antes da locação.
Confira como o usufruto foi constituído
Matrícula mostra titular, usufrutuário, prazo, condição e restrições. Usufruto pode ser vitalício, temporário, por doação ou testamento. Instrumento pode distribuir administração ou exigir consentimento em situação específica.
Contrato particular não registrado pode ter efeitos entre partes, mas precisa de análise para oponibilidade. Não presuma a partir da posse.
Aluguel é fruto civil
O art. 1.394 do Código Civil assegura posse, uso, administração e frutos. Assim, usufrutuário normalmente escolhe locatário e recebe renda. Nu-proprietário não pode exigir aluguel só por ser dono, salvo ajuste ou violação.
Se há vários usufrutuários, administração e divisão seguem título e regras aplicáveis. Pagamento deve ir a quem possui poderes demonstrados.
A extinção permite denúncia em condições legais
O art. 7º da Lei 8.245/1991 permite que, extinto o usufruto, a locação celebrada pelo usufrutuário seja denunciada, dando-se trinta dias para desocupação. A denúncia não cabe nessa regra se houve aquiescência escrita do nu-proprietário ou se a propriedade se consolidou nas mãos do usufrutuário.
O exercício deve ocorrer em até noventa dias da averbação da extinção do usufruto; depois, presume-se concordância com a manutenção da locação. Portanto, o contrato não termina automaticamente no óbito.
Despesas devem ser separadas
Os arts. 1.399 a 1.403 do Código Civil distribuem deveres de conservação, despesas ordinárias e reparações extraordinárias no usufruto. IPTU e condomínio podem ter responsabilidade perante credor distinta do acerto interno.
Contrato de locação deve indicar pagamentos, mas não prejudica terceiro protegido por lei. Guarde recibos e comunicações de obra.
Nu-proprietário fiscaliza sem tomar a administração
O proprietário pode exigir conservação e reagir a abuso, mas não substituir usufrutuário na gestão cotidiana sem base. Venda da nua-propriedade é possível respeitado usufruto; comprador recebe domínio gravado. Usufrutuário não vende o imóvel inteiro.
Conflito deve focar inventário, dano e título, evitando bloquear aluguel regularmente devido.
Faça contrato compatível com a matrícula
Anexe certidão, identifique qualidade de usufrutuário, duração, destino, benfeitorias e efeito da extinção. Advogado pode revisar digitalmente matrícula e locação, sem garantir que toda cláusula sobreviva ao término.
Inquilino deve pagar a quem está legitimado e pedir recibo. Herdeiros não sucedem usufruto vitalício extinto, embora acertos de frutos vencidos possam permanecer.
Exemplo de contrato que atravessa a extinção
Uma mãe tem usufruto vitalício e aluga por cinco anos. Se ela morre no segundo ano, o usufruto se extingue, mas a locação não desaparece automaticamente. O nu-proprietário pode denunciá-la com trinta dias para desocupação, desde que exerça essa faculdade em até noventa dias da averbação da extinção. Se anuiu por escrito ao contrato, a exceção do art. 7º impede essa denúncia específica; se deixa passar o prazo, presume-se concordância com a manutenção.
Por isso, contrato deve revelar o gravame, registrar eventual aquiescência e prever comunicação. Caução e aluguel antecipado precisam ter destino definido. Na declaração de renda e encargos, cada parte deve seguir sua posição e orientação fiscal. Benfeitoria do inquilino exige autorização compatível com o dever de conservar a substância. Se usufrutuário está incapaz, representante precisa de poderes e eventual autorização. Uma certidão recente antes de assinar evita pagar a pessoa cujo usufruto já foi cancelado ou gravado. Se aluguel foi recebido antecipadamente e usufruto termina, faça prestação de contas sobre período não transcorrido. Seguro-fiança, garantia e administração imobiliária devem conhecer quem possui poderes. Venda da nua-propriedade não permite ao comprador interromper locação por simples vontade enquanto o gravame subsiste. Por outro lado, o usufrutuário deve entregar documentos e conservar o bem ao término. Em conflito familiar, prestação de contas pode ser mais adequada que ação possessória. Organize matrícula, contrato, extratos, despesas e laudos antes de negociar, separando renda do imóvel de eventual dever alimentar entre parentes.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.