Permuta de imóveis: o que é a troca, a torna e como ela é tributada
Permuta troca um bem por outro e segue, em grande parte, as regras da compra e venda, mas o artigo 533 do Código Civil traz ajustes próprios. A divisão legal refere-se às despesas do instrumento da troca, não a todos os emolumentos de cada registro. Na permuta entre ascendente e descendente, a exigência especial de consentimento surge quando os valores são desiguais. ITBI pode incidir sobre cada aquisição segundo a lei municipal, enquanto o ganho de capital da pessoa física distingue permuta sem dinheiro da operação com torna.
Cada parte é alienante e adquirente
Os dois imóveis precisam de matrícula, avaliação, exame de ônus e título registrável. Defeito, evicção, ocupação e dívida de um lado não desaparecem porque não houve preço integral em dinheiro. O contrato deve identificar valores atribuídos, estado, posse, tributos, condomínio, documentos e momento de cada transferência.
Se uma entrega depende da outra, condições e solução para recusa precisam ser expressas. Uma permuta mal descrita como duas vendas pode alterar custos e prova; duas vendas independentes não viram permuta apenas porque os pagamentos se compensam informalmente.
Artigo 533 divide somente despesas do instrumento
Salvo disposição em contrário, cada contratante paga metade das despesas com o instrumento da troca. Isso não significa que todos os registros, certidões, impostos e regularizações serão sempre divididos ao meio. As partes podem distribuir custos no contrato, respeitando responsabilidades tributárias e perante terceiros definidas em lei.
O inciso II considera anulável a troca de valores desiguais entre ascendente e descendente sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Igualdade deve ser sustentada por avaliação séria, não por números artificiais escolhidos apenas para evitar anuência.
Torna precisa aparecer no preço e no pagamento
Quando um imóvel vale mais, a diferença em dinheiro é chamada torna. O contrato deve indicar valor, vencimento, garantia, correção e efeito do inadimplemento. Financiamento da torna ou assunção de dívida exige anuência do credor quando necessária; não se presume liberação do devedor antigo.
Para pessoa física residente, a Receita Federal informa que a permuta de unidades imobiliárias sem recebimento de diferença em dinheiro não fica sujeita ao ganho de capital. Com torna, a apuração recai sobre a parcela nos termos fiscais. Pessoa jurídica e operação empresarial seguem regime próprio e não devem usar essa regra pessoal sem análise contábil.
ITBI e forma são examinados para cada transmissão
A permuta produz duas aquisições, e a lei do município de cada imóvel define contribuinte, base e alíquota do ITBI. O artigo 35 do CTN oferece a moldura nacional, sem criar isenção por ausência de dinheiro. Valores declarados precisam refletir condições de mercado e podem ser arbitrados apenas pelo procedimento tributário regular.
A escritura pública é exigida pelo artigo 108 quando o valor ultrapassa o limite e não há exceção legal. Depois do título, cada transmissão deve ser registrada na matrícula competente; receber as chaves não transfere domínio.
Fechamento simultâneo reduz risco de prestação isolada
Confirme certidões próximas da assinatura, guias, quitações e disponibilidade dos dois bens. Organize a apresentação dos títulos para que nenhuma parte transfira seu imóvel sem mecanismo contratual para receber o outro. Se cartórios ficam em circunscrições distintas, planeje documentos e condições de liberação.
Uma revisão jurídica e tributária deve simular custos dos dois lados e da torna. Não prometa ausência de imposto com base apenas no nome permuta nem atribua metade de toda despesa ao artigo 533.
Perguntas frequentes
Permuta sem torna nunca paga imposto?
Não. A regra de ganho de capital da pessoa física não afasta eventual ITBI sobre cada aquisição nem outros regimes tributários.
Cada parte paga metade de todos os custos?
O artigo 533 divide, salvo ajuste contrário, as despesas do instrumento; impostos e registros precisam de análise própria.
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