Como o poder público transforma uma área da cidade em parceria com investidores

O que a lei específica da operação precisa conter

O art. 32 exige que uma lei municipal específica, com base no plano diretor, delimite a área da operação urbana consorciada, entendida como o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação de proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, para alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental naquela área. Essa lei pode modificar índices de parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias, regularizar construções em desacordo com a legislação vigente e conceder incentivos a quem usar tecnologias de redução de impacto ambiental.

O art. 33 exige que o plano da operação urbana consorciada, parte da lei específica, defina a contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários e investidores em razão dos benefícios recebidos e a forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhada com representação da sociedade civil.

Os certificados de potencial construtivo adicional (Cepac)

O art. 34 permite que a lei da operação preveja a emissão, pelo município, de certificados de potencial adicional de construção, que podem ser alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação. Esses certificados são livremente negociáveis, mas só se convertem em direito de construir dentro da área da operação, o que dá ao instrumento uma lógica de financiamento urbano baseada no próprio valor gerado pela transformação da região.

Por que não se confunde com a outorga onerosa do direito de construir

A outorga onerosa (arts. 28 a 31 da mesma lei) é instrumento pontual, aplicável a qualquer área em que o plano diretor autorize construção acima do coeficiente básico, mediante contrapartida financeira ao município. A operação urbana consorciada, por sua vez, pressupõe um plano específico, delimitado territorialmente, com objetivos urbanísticos mais amplos que a simples ampliação do potencial construtivo — e os recursos arrecadados na operação só podem ser aplicados nela mesma, diferentemente da outorga onerosa comum.