Como registrar a laje e dar matrícula própria à construção de cima

O que o §9º do art. 176 da Lei 6.015/1973 exige do cartório

O §9º do art. 176 da Lei 6.015/1973 estabelece que a instituição do direito real de laje ocorre por meio da abertura de matrícula própria no registro de imóveis, com averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, se houver, com remissão recíproca entre elas. Isso significa que, ao final do processo, existem duas ou mais matrículas conectadas — a da construção-base e a de cada laje — cada uma remetendo à outra para manter rastreável a relação entre elas.

O instrumento de instituição e o consentimento do dono da construção-base

O primeiro passo prático é formalizar, por escritura pública ou instrumento particular com força de escritura, a cessão da superfície pelo dono da construção-base ao futuro titular da laje, nos termos do art. 1.510-A do Código Civil. Esse instrumento precisa descrever com precisão a unidade que está sendo destacada — normalmente com apoio de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado — e contar com a assinatura de quem detém o domínio da construção-base, já que sem esse consentimento não há cessão válida da superfície.

Levando o instrumento ao cartório e abrindo a matrícula da laje

Com o instrumento de instituição em mãos, planta e memorial descritivo, e a matrícula atualizada da construção-base em nome de quem está cedendo, o interessado protocola o pedido de abertura de matrícula própria no registro de imóveis competente. O oficial confere a regularidade da documentação, abre a nova matrícula da laje e faz as averbações cruzadas exigidas pelo §9º do art. 176 tanto na matrícula-base quanto, se for o caso, nas matrículas de lajes anteriores já existentes naquela mesma edificação.

Quando o registro da laje encontra obstáculo

O processo pode travar se a construção-base ainda não tem matrícula própria regularizada, se há disputa entre herdeiros sobre quem tem legitimidade para ceder a superfície, ou se as posturas edilícias e urbanísticas do Município restringem esse tipo de construção sobreposta naquela área específica, já que o §5º do art. 1.510-A do Código Civil reserva a Municípios e Distrito Federal a competência para disciplinar essas regras locais.

Uma família em que dois irmãos herdaram a casa térrea dos pais e um deles construiu um segundo andar para morar, por exemplo, normalmente precisa primeiro resolver entre si a partilha ou ao menos formalizar o consentimento de ambos para a cessão da superfície, antes de levar o pedido ao cartório — e nesse tipo de negociação familiar, contar com um advogado que redija o instrumento e acompanhe o protocolo à distância, por videochamada e envio digital de documentos, ajuda a evitar desgaste entre os irmãos.