Falta um elo na cadeia de donos do imóvel: como reconstituir para registrar

Por que o art. 195 da Lei 6.015/1973 exige cada elo presente

O art. 195 da Lei 6.015/1973 exige que, se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome de quem está transmitindo, o oficial exija a prévia matrícula e registro do título anterior, qualquer que seja sua natureza. Quando essa cadeia tem um buraco — por exemplo, um antigo posseiro que vendeu por instrumento particular nunca registrado, décadas atrás —, o cartório não tem como pular essa etapa e simplesmente registrar a venda mais recente.

Reconstituir por escritura tardia: quando os antecessores ainda colaboram

Se o elo faltante ainda pode ser localizado — o antigo vendedor ou seus herdeiros estão vivos e dispostos a assinar a documentação necessária — o caminho mais direto é reconstituir aquele elo especificamente, levando ao registro a escritura ou o instrumento equivalente daquela transmissão específica, ainda que tardiamente, antes de seguir com os registros posteriores. Esse caminho depende inteiramente da colaboração de quem está no meio da cadeia, o que nem sempre é possível.

Antes de qualquer providência, vale reunir o máximo de documentação daquele elo específico: recibo antigo, contrato particular, guias de imposto pagas em nome do antecessor, e qualquer prova que situe no tempo a transmissão que ficou de fora do registro, porque é essa base documental que vai orientar se o caminho colaborativo ainda é viável ou se será preciso partir direto para a usucapião.

Usucapião extrajudicial: reconstituindo a cadeia por posse, não por título

Quando o elo faltante não pode ser resolvido com colaboração — antecessor desaparecido, falecido sem inventário localizável, ou simplesmente inacessível —, o art. 216-A da Lei 6.015/1973 permite ao possuidor atual pedir o reconhecimento extrajudicial de usucapião diretamente no cartório, desde que reúna ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, entre outros documentos. Esse caminho não depende de reconstituir o elo perdido: ele cria um novo título de propriedade baseado no tempo de posse, contornando a lacuna na cadeia.

Quando nem a usucapião extrajudicial resolve: a via judicial

Se houver contestação de algum confrontante ou de terceiro que se apresente como interessado, ou se os requisitos de tempo e natureza da posse não estiverem plenamente atendidos, o pedido extrajudicial pode não prosperar, e o caminho passa a ser a ação judicial de usucapião, com produção de provas mais ampla e possibilidade de citação por edital de réus incertos ou desconhecidos — recurso que o procedimento extrajudicial não oferece com a mesma flexibilidade.

Um comprador que adquiriu um sítio há dez anos e só agora descobre que o vendedor de sua época nunca havia registrado a compra feita do avô dele, por exemplo, normalmente passa primeiro pela tentativa de localizar os herdeiros daquele avô para colher anuência; não conseguindo, migra para a usucapião extrajudicial com base no próprio tempo de posse acumulado. Diante da complexidade de reunir prova documental de posse ao longo de anos, muitos proprietários preferem que um advogado particular monte o dossiê e conduza o pedido perante o cartório com atendimento por videochamada, sem precisar se deslocar até a comarca a cada exigência.