O que é o condomínio urbano simples e como ele separa casas no mesmo lote
Um terreno com duas ou três casas construídas lado a lado, sem que o loteamento formal tenha sido feito, é uma realidade comum em bairros que cresceram aos poucos. O condomínio urbano simples nasceu para resolver exatamente esse tipo de situação, sem exigir a estrutura pesada de um condomínio edilício tradicional, como convenção registrada e assembleias formais.
O que o art. 61 da Lei 13.465/2017 autoriza
O art. 61 da Lei 13.465/2017 permite instituir o condomínio urbano simples quando o mesmo imóvel contém construções de casas ou cômodos, respeitados os parâmetros urbanísticos locais. A matrícula discrimina a parte do terreno ocupada por cada edificação, as áreas de uso exclusivo de cada casa e as áreas que servem de passagem para as vias públicas ou entre as próprias unidades. O parágrafo único remete, no que couber, às regras do condomínio edilício do Código Civil, entre os arts. 1.331 e 1.358, mas sem exigir toda a formalidade típica de um prédio.
Matrícula própria para cada unidade, dispensada a convenção de condomínio
O art. 62 detalha o registro: a instituição do condomínio urbano simples é registrada na matrícula do imóvel, identificando partes comuns ao nível do solo, partes comuns internas à edificação, se houver, e as unidades autônomas — tudo isso dispensando a apresentação de convenção de condomínio, que normalmente seria exigida num condomínio tradicional. O §1º determina que, depois desse registro, abre-se uma matrícula para cada unidade autônoma, com fração ideal do solo representada em percentual, e o §2º garante que essas unidades podem ser vendidas e gravadas livremente pelos titulares, como qualquer outro imóvel independente.
Por que essa via é mais leve que um condomínio edilício comum
Ao dispensar convenção de condomínio e simplificar as exigências urbanísticas para poucas unidades térreas, o condomínio urbano simples encurta o caminho para famílias que dividiram um terreno na prática, mas nunca formalizaram essa divisão. É uma alternativa à incorporação imobiliária tradicional, pensada para situações de baixa complexidade construtiva, e costuma ser usada tanto fora quanto dentro de processos de Reurb, conforme o próprio art. 61 admite expressamente.
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