Recurso Especial 1.955.186, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça
O REsp 1.955.186 foi julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 20 de outubro de 2025, sob relatoria de Raul Araújo, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 8 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de direito civil e processual civil, lote não edificado e taxa de fruição indevida. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 1.955.186 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia.
A fundamentação do REsp 1.955.186, no texto oficial da ementa
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de declaração protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos de declaração considerados protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem analisa as questões essenciais para a solução da controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da parte. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. 5. A corretora de imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 6. Em rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato. 7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos de declaração protelatórios.” A transcrição é literal e vem do espelho 936937, publicado pelo tribunal em 29 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.
O resultado do REsp 1.955.186, no dispositivo do acórdão
O resultado do REsp 1.955.186 não é descrito com palavras próprias: fica como a Quarta Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento.
Os dispositivos legais em que o REsp 1.955.186 se apoia
A fundamentação identifica um dispositivo legal, e os de maior circulação são art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil de 2015. O art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil de 2015 é o mais invocado deste julgado: 1.371 acórdãos do acervo o citam. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.
Onde o REsp 1.955.186 se situa no acervo medido
O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 27.845 deles da Quarta Turma. A relatoria de Raul Araújo responde por 8.309 deles, e em 126 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil de 2015. A decisão foi publicada em 29 de outubro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.
Perguntas frequentes
O REsp 1.955.186 vale como precedente de observância obrigatória?
Não. O espelho 936937 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Quarta Turma, de 20 de outubro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre direito civil e processual civil, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante.
Que artigo de lei sustenta o REsp 1.955.186?
O art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil de 2015, presente em 1.371 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 936937, e não de leitura interpretativa do texto.
Esta página substitui a leitura do REsp 1.955.186 ou a consulta a advogado?
Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Quarta Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 936937 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de direito civil e processual civil em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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