Requisitos para renovar o ponto comercial na renovatória (art. 71)
Para quem construiu clientela em um ponto comercial, perder o imóvel no fim do contrato pode significar perder o próprio negócio. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) protege esse investimento com a ação renovatória, que permite ao locatário empresário renovar compulsoriamente a locação não residencial. O artigo 71 concentra os requisitos formais dessa ação: é ele que lista o que a petição inicial precisa comprovar. Mas o direito de renovar nasce antes, nas condições do art. 51, e depende de um prazo rígido para ser exercido.
Quem tem direito à renovação: os requisitos do art. 51
Antes de pensar em documentos, é preciso ter o direito. O art. 51 exige, de forma cumulativa: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo de cinco anos, somando-se os contratos escritos ininterruptos; e exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo de três anos.
Só o locatário que reúne essas três condições pode ajuizar a renovatória. Faltando qualquer uma — um contrato verbal, por exemplo, ou menos de cinco anos de vínculo escrito —, o pedido tende a não prosperar, ainda que o comerciante esteja no local há bastante tempo.
Os documentos que instruem a petição inicial (art. 71)
Cumpridos os requisitos, o art. 71 determina o que a petição inicial deve trazer: prova de que os requisitos do art. 51 estão preenchidos; prova do exato cumprimento do contrato em curso; prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cabiam ao locatário; indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação; e a indicação do fiador, quando houver garantia.
O próprio art. 71 remete aos requisitos gerais da petição inicial. Como foi redigido sob o Código de Processo Civil de 1973, a referência ao antigo art. 282 deve hoje ser lida como o art. 319 do CPC atual (Lei 13.105/2015), que enumera os elementos comuns a toda petição inicial.
O prazo decadencial de 1 ano a 6 meses para propor a ação
O prazo para ajuizar a renovatória é o ponto que mais gera perda de direito. Pelo §5º do art. 51, decai do direito quem não propõe a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes de terminar o contrato em vigor.
Na prática, há uma janela: a ação só pode ser proposta entre doze e seis meses antes do fim do contrato. Ajuizar cedo demais ou perder a data final leva à decadência, e o comerciante fica sem a renovação forçada. Um exemplo: contrato que termina em 31 de dezembro exige a ação entre 31 de dezembro do ano anterior e 30 de junho do mesmo ano.
Perguntas frequentes
Contrato de menos de cinco anos dá direito à renovatória?
Em regra, não. O art. 51 exige prazo mínimo de cinco anos, que pode ser alcançado pela soma de contratos escritos ininterruptos. Sem esse tempo e sem os três anos no mesmo ramo, falta um requisito essencial da ação.
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