Compra e venda simulada entre pai e filho: como os irmãos reagem

Primeiro caminho: anular a venda por falta de consentimento

O Código Civil torna anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido, dispensado o consentimento do cônjuge no regime da separação obrigatória.

Nesse enquadramento, discute-se apenas a falta de anuência, e não a existência de pagamento. O ponto fraco é o prazo: quando a lei diz que o ato é anulável sem estabelecer prazo próprio, a anulação decai em dois anos contados da conclusão do ato. Como a venda costuma ser descoberta só depois da morte, essa porta muitas vezes já está fechada quando a família procura orientação.

Segundo caminho: reconhecer a simulação

Quando não houve preço real, o negócio não é apenas anulável — ele é aparente. O art. 167 declara nulo o negócio jurídico simulado, mas ressalva que subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

O próprio dispositivo lista as hipóteses de simulação, entre elas os negócios que aparentam conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem, e os que contêm declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira. Uma venda sem pagamento contém declaração não verdadeira quanto ao preço — e o que se dissimulou foi uma doação.

Por que a segunda via costuma ser mais forte

A nulidade tem regime próprio: o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo. Enquanto a anulação da venda de ascendente a descendente enfrenta prazo curto, o reconhecimento da simulação não se sujeita à mesma decadência.

Há outro ganho relevante. Reconhecida a simulação, o que subsiste é a doação dissimulada — e doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que cabe por herança. O bem, então, volta ao cálculo pela via da colação, sem que os herdeiros precisem desfazer o registro imobiliário e devolver o imóvel ao monte.

O que serve de prova

Alegar simulação sem elementos é caminho para improcedência. O que costuma sustentar a tese:

• ausência de qualquer transferência bancária compatível com o preço declarado, verificável em extratos e na declaração de imposto de renda das duas partes;
• preço muito inferior ao valor de mercado da época, comparado com transações da mesma região;
• permanência do vendedor na posse do bem, pagando despesas e recebendo aluguéis depois da escritura;
• descompasso patrimonial do comprador, que não tinha renda para adquirir o imóvel naquele momento;
• declarações e mensagens em que a operação é tratada como "passar o bem para o nome do filho".

O efeito no inventário

Reconhecida a doação disfarçada, o valor entra na colação para igualar as legítimas dos descendentes, sob pena de sonegação para quem se omitiu. E, se a liberalidade tiver invadido a metade indisponível, soma-se a redução por inoficiosidade.

A discussão nem sempre precisa de ação autônoma. Quando os fatos relevantes estão provados por documento, o juiz do inventário pode decidir a questão de direito, remetendo às vias ordinárias apenas o que depender de outras provas — e disputas sobre simulação costumam exigir instrução mais ampla.

Montar essa cronologia documental é trabalho técnico que um advogado particular pode iniciar com escrituras, matrículas e extratos enviados em arquivo digital, antes de decidir por qual das duas vias seguir.