Doar imóvel para filho em vida: escritura, custos e cuidados
Pais decididos a doar um imóvel a um filho enquanto ainda estão vivos costumam achar que basta ir ao cartório assinar a escritura. A operação é simples do ponto de vista formal, mas alguns cuidados fazem a diferença entre uma doação tranquila e uma que vira disputa entre irmãos anos depois, quando o inventário abrir e a colação entrar em pauta.
A forma exigida por lei: escritura pública
O art. 541 do Código Civil admite que a doação seja feita por escritura pública ou por instrumento particular, e reserva a validade da doação verbal apenas a bens móveis de pequeno valor entregues de imediato. Já o art. 108 do mesmo Código torna a escritura pública essencial aos negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país — faixa em que se enquadra a quase totalidade das doações imobiliárias. Na prática, é essa exigência do art. 108, e não o art. 541, que leva o tabelião a lavrar a doação por escritura pública, com posterior registro na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
O ITCMD que incide na doação
A doação de imóvel está sujeita ao Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado pelo estado onde o imóvel está localizado, com alíquota e regras de isenção variando conforme a legislação estadual. É recomendável consultar a tabela vigente no estado antes de assinar a escritura, já que o cartório normalmente exige a guia de recolhimento paga como condição para lavrar o ato, e o valor usado como base de cálculo costuma ser o valor venal de referência do imóvel, não necessariamente o valor declarado pelas partes.
Colação: por que essa doação volta a ser discutida no inventário
O art. 2.002 do Código Civil obriga os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum a conferir, no inventário, o valor dos bens que receberam em vida por doação, para igualar as legítimas entre os herdeiros. Na prática, o filho que recebeu o imóvel décadas atrás vê aquele valor somado ao patrimônio total do inventário na hora de calcular quanto cabe a cada herdeiro, ainda que o bem já esteja havia muito tempo registrado só em seu nome.
Reserva de subsistência e cláusulas de proteção
O art. 548 do Código Civil impõe um limite adicional: doar tudo o que se tem, sem guardar parte ou renda que baste para o próprio sustento, torna o ato nulo. Por isso, pais que doam a maior parte do patrimônio costumam manter reserva de usufruto sobre o imóvel doado, garantindo moradia e renda, ou reservar outros bens e rendimentos suficientes para viver com dignidade depois da doação.
Documentos que o cartório vai exigir
Além da matrícula atualizada do imóvel, o tabelião costuma exigir certidões pessoais dos doadores e donatários, certidão negativa de ônus e ações reais sobre o imóvel, comprovante de quitação de IPTU e a guia do ITCMD já paga. Quando há reserva de usufruto ou cláusulas restritivas, a minuta precisa detalhar com precisão o alcance de cada cláusula, porque o texto da escritura é o que vale depois, não a intenção verbal da família na hora da assinatura.
Os erros mais comuns que geram briga ou anulação futura
Doar tudo para um único filho sem dispensa expressa de colação, sem calcular a legítima dos demais herdeiros, é a causa mais frequente de disputa. Outro erro comum é não deixar clara, na própria escritura, se a doação é adiantamento de legítima ou parte disponível — a ausência dessa definição gera discussão futura sobre se o valor deve ou não ser conferido no inventário. Registrar a intenção do doador de forma expressa na escritura evita anos de litígio entre os herdeiros.
Quando vale buscar orientação antes de assinar
Famílias com mais de um filho, patrimônio relevante ou histórico de desentendimento entre herdeiros tendem a se beneficiar de uma revisão jurídica da minuta de escritura antes de assinar, avaliando cláusulas de usufruto, dispensa de colação e proteção patrimonial conforme a situação concreta de cada herdeiro. Um advogado especializado em sucessões pode orientar essa etapa de forma totalmente digital, com análise de documentos enviados por WhatsApp, conferência da minuta antes da assinatura e acompanhamento remoto até a lavratura da escritura no cartório escolhido pela família.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.