Quem cuida do imóvel doado a um neto menor de idade

A regra automática: pais administram e usufruem

Enquanto exercem o poder familiar, o pai e a mãe são usufrutuários dos bens dos filhos e têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

Isso significa que, sem nenhuma cláusula especial, o apartamento doado ao neto será administrado pelos pais dele, que também ficam com os frutos — o aluguel, por exemplo. Não é abuso: é o regime legal, pensado para custear a criação da criança. Mas nem sempre corresponde à intenção de quem doou.

O que os pais não podem fazer sozinhos

A administração tem freio expresso. Os pais não podem alienar nem gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

A lei ainda enumera quem pode pedir a declaração de nulidade dos atos praticados sem essa autorização, começando pelos próprios filhos. Vender imóvel de menor exige alvará judicial com demonstração do proveito para a criança e, em regra, aplicação do produto em favor dela.

A cláusula que muda tudo: exclusão do administrador legal

Aqui está o instrumento mais útil e menos conhecido. Quem institui um menor herdeiro ou legatário pode nomear-lhe curador especial para os bens deixados, ainda que o beneficiário esteja sob o poder familiar ou sob tutela — e a mesma lógica se aplica à doação com cláusula de administração por terceiro.

Na prática, o avô pode doar ao neto e determinar que a administração daquele bem específico caiba a pessoa de sua confiança até a maioridade, afastando os pais dessa gestão e, conforme a redação, também do usufruto legal. A cláusula precisa ser expressa, clara quanto ao administrador e quanto ao termo final, e ingressar no registro para ser oponível.

Aceitação da doação por quem não pode assinar

Doação depende de aceitação, e criança pequena não a manifesta. A lei resolve dispensando a aceitação quando o donatário for absolutamente incapaz e a doação for pura — sem encargo.

Havendo encargo, a aceitação precisa ser feita pelo representante legal, o que reintroduz os pais no ato. E, se o encargo puder ser oneroso para o menor, a operação passa a exigir avaliação de conveniência e, dependendo do caso, autorização judicial.

Cláusulas de proteção e seus custos

Além da administração, é comum querer blindar o bem contra dissipação. Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade podem ser instituídas na doação, mas engessam o patrimônio: o imóvel deixa de ser vendável, dificultando reorganizações legítimas quando a criança crescer.

A alternativa costuma ser prazo — restrições que se extinguem em data certa ou quando o donatário atingir determinada idade — combinada com administração por terceiro. É desenho que exige redação cuidadosa, porque cláusula mal escrita gera dúvida registral e trava o próprio bem.

Esse ajuste entre proteção e liquidez pode ser desenhado por advogado particular antes da escritura, com a minuta e a matrícula discutidas em arquivo digital, evitando alvarás judiciais desnecessários no futuro.